À la Une

Le Blog juridique dédié aux Associations Syndicales Libres de Propriétaires

Le monde des ASL (Associations Syndicales Libres) et des AFUL (Associations Foncières Urbaines Libres) est à la fois passionnant et méconnu.

Est-ce parce qu’elles sont créées pour répondre à des considérations administratives, mais relèvent par la suite de la sphère civile ? Parce que les règles légales en la matière s’en tiennent au strict minimum, laissant la liberté contractuelle s’exprimer dans  sa plénitude ? Ou parce que le contentieux qui en découle est encore limité, donc la jurisprudence clairsemée ?

Toujours est-il que les professionnels du Droit Immobilier (notaires, avocats, magistrats…), lorsqu’ils n’ignorent pas purement et simplement l’existence de ces entités, peinent à en accompagner la naissance, à en faciliter la gestion, à prévenir les litiges ou à contribuer à les résoudre.

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ASL ET AFUL : UNE APPREHENSION PLUS EXIGEANTE DE L’ORGANISATION DIFFERENTE

Jusqu’à très récemment, l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis était ainsi rédigé :

« La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties communes correspondante.

La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété. Lire la suite

ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES ET COVID 19

Je suis interrogé par un lecteur régulier du présent blog s’agissant de la crise sanitaire que nous traversons actuellement et de son impact sur le fonctionnement des Associations Syndicales Libres.

Voici, en substance, le message qu’il vient de m’adresser :

« La situation actuelle perturbe le fonctionnement de ces associations. Se pose notamment la question de la continuité des travaux d’entretien et du budget 2020.

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ASL ET AFUL : SUR LE RACCOURCISSEMENT (OU L’ALLONGEMENT) DU DÉLAI DE PRESCRIPTION

On ne répétera jamais assez que les Associations Syndicales Libres ne fonctionnent pas comme les copropriétés au sens de la loi du 10 juillet 1965. J’avais tenté d’effectuer une synthèse à ce sujet par un article posté en juin 2017.

À cette occasion, j’étais notamment revenu sur la question du délai de prescription, indiquant qu’il était normalement de cinq ans en la matière, mais qu’il pouvait être raccourci par les statuts, en veillant à respecter les dispositions de l’article 2254 du Code Civil, lequel implique que le délai de contestation des décisions prises en Assemblée Générale ne puisse être inférieur à un an.

Ceci étant posé, je vois très couramment des statuts d’ASL ou d’AFUL modifiés qui (à l’occasion sans doute d’une mise en conformité par rapport à l’ordonnance du 1er juillet 2004) « alignent » le délai de contestation avec celui prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les copropriétés classiques, le portant donc à deux mois.

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ASSOCIATIONS SYNDICALES ET DROIT DE LA CONSOMMATION : UNE TENTATIVE D’ANALOGIE (3)

 

En mai puis en septembre 2016, je m’étais interrogé sur les points de contact possibles entre le droit de la consommation et la matière bien spécifique des Associations Syndicales Libres. L’une des questions posées était celle de savoir si une ASL ou une AFUL peut se prévaloir de la prescription biennale de l’ancien article L.137-2 du Code de la Consommation (désormais codifié sous le numéro L.218-2).

En ce qui concerne des syndicats de copropriétaires, la Cour de Cassation s’est clairement prononcée en faveur d’une exclusion de la prescription biennale prévue par le Code de la Consommation (voir notamment Civ. 1ère, 23 juin 2011, n°10-30645 ou Civ. 1ère, 4 juin 2014, n°13-13779).

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COPROPRIÉTÉ : QUI PEUT CONTESTER LES DÉCISIONS PRISES PAR L’ASL OU PAR L’AFUL ?

 

Il arrive souvent qu’une ou plusieurs copropriétés soient intégrées à une ASL ou une AFUL. Je ne reviendrai pas ici sur les difficultés générées par la coexistence de deux entités aux fonctionnements extrêmement différents (voir, pour les principales distinctions à opérer, mon article du mois de juin 2017). Les Syndicats de Copropriétaires obéissent à une législation précise, d’une certaine uniformité, avec un formalisme très contraignant. Quant aux Associations Syndicales Libres, elles sont essentiellement gouvernées par leurs statuts, documents dont le contenu peut être très variable, y compris sur le formalisme à respecter dans le processus décisionnel.

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ASL, AFUL ET LOTISSEMENTS : QUAND LA MISE EN CONFORMITÉ DES STATUTS DOIT-ELLE ÊTRE VOTÉE A L’UNANIMITÉ ?

 

Je souhaite revenir ici sur une question qui m’est posée de façon récurrente : quand la mise en conformité des statuts d’une ASL ou d’une AFUL doit-elle être votée à l’unanimité ?

Il m’est parfois soutenu que l’unanimité est la règle. Or, à ma connaissance, sauf à ce que les statuts d’une Association Syndicale Libre stipulent expressément une exigence d’unanimité pour telle ou telle décision à prendre, celle-ci n’est requise que lorsque l’on souhaite procéder à une modification de la répartition des charges.

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ASL, AFUL ET LOTISSEMENTS : LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION POUR LE PREMIER SEMESTRE 2019

 

Comme à mon habitude, en examinant l’actualité de la Cour de Cassation pour le premier semestre 2019, j’ai écarté les arrêts qui ne me paraissaient pas dignes d’intérêt (ou, en tout cas, pas en phase avec le propos du présent blog). Ainsi, par exemple, plusieurs décisions concernaient des ASL ou des AFUL créées pour les besoins d’une défiscalisation dite « loi Malraux », en litige avec leurs organismes bancaires.

Le premier arrêt important (3ème chambre civile, n°17-26490, 17 janvier 2019) concerne justement la loi Malraux. Comme souvent, la responsabilité du Notaire est recherchée. L’originalité de cette décision tient à ce que, au-delà d’un manquement à son devoir d’information et de conseil à propos des risques attachés à l’opération de construction et au mécanisme de défiscalisation, il était soutenu l’irrégularité de la constitution même de l’AFUL. Le raisonnement semblait globalement le suivant : si le caractère irrégulier de la constitution de l’AFUL était apparu en temps utile, cela aurait empêché le versement des fonds, donc la survenance de différents préjudices. Ce raisonnement est intéressant, mais quelque peu artificiel. Le pourvoi est donc rejeté au motif « qu’aucune des pièces produites aux débats ne démontrait que, si les acquéreurs avaient été plus amplement informés sur les contraintes de l’opération et les règles de fonctionnement de l’AFUL, ils auraient renoncé à contracter (…) ».

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ASL, AFUL… ET POURQUOI PAS UNE UNION DE SYNDICATS ?

 

J’ai déjà eu l’occasion d’indiquer ce qui distinguait les AFUL des autres ASL (voir, notamment, mon article de janvier 2017) et, en particulier, pourquoi elles avaient davantage vocation à gérer des ensembles immobiliers intégrant une ou plusieurs copropriétés au sens de la loi du 10 juillet 1965.

Mais pourquoi, dans cette hypothèse, ne pas songer plutôt à une union de syndicats, entité dont la création est prévue par l’article 29 de ladite loi ?

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LOTISSEMENTS : LES APPORTS DE LA LOI ELAN

 

J’ai déjà parlé ces derniers mois de deux des évolutions qui découlent de la loi ELAN : la mise à néant des tentatives de la loi ALUR pour fragiliser les cahiers des charges des lotissements (voir mes articles de novembre 2018 et février 2019) et l’essai, tout aussi hasardeux à mon avis, de mobiliser les espaces verts par un autre biais (mon article de mars 2019).

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ASL, AFUL ET LOTISSEMENTS : LE TRANSFERT D’OFFICE DE L’ARTICLE L.318-3 DU CODE DE L’URBANISME

En novembre 2016, j’avais abordé la question de la cession ou de la rétrocession des éléments communs d’une ASL ou d’une AFUL.

Prenant connaissance de l’un des multiples apports de la récente loi ELAN, je réalise qu’une précision doit être apportée à ce sujet.

Le processus ne se déroule pas forcément de façon amiable, soit parce qu’il existe une convention au départ, soit parce que la Commune le souhaite ou l’accepte dans un second temps.

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