À la Une

Le Blog juridique dédié aux Associations Syndicales Libres de Propriétaires

Le monde des ASL (Associations Syndicales Libres) et des AFUL (Associations Foncières Urbaines Libres) est à la fois passionnant et méconnu.

Est-ce parce qu’elles sont créées pour répondre à des considérations administratives, mais relèvent par la suite de la sphère civile ? Parce que les règles légales en la matière s’en tiennent au strict minimum, laissant la liberté contractuelle s’exprimer dans  sa plénitude ? Ou parce que le contentieux qui en découle est encore limité, donc la jurisprudence clairsemée ?

Toujours est-il que les professionnels du Droit Immobilier (notaires, avocats, magistrats…), lorsqu’ils n’ignorent pas purement et simplement l’existence de ces entités, peinent à en accompagner la naissance, à en faciliter la gestion, à prévenir les litiges ou à contribuer à les résoudre.

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ARTICLE L- 442-9 DU CODE DE L’URBANISME ET LOI ALUR : LA LOI ELAN MET FIN A UN PÉNIBLE FEUILLETON, RÉAFFIRMANT IMPLICITEMENT LA FORCE OBLIGATOIRE DES CAHIERS DES CHARGES DES LOTISSEMENTS

 

À maintes reprises, depuis la création du présent blog, je suis revenu sur les difficultés insurmontables que posait l’article L 442-9 du Code de l’Urbanisme tel qu’issu de la loi dite ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), datée du 24 mars 2014.

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ASL ET AFUL : SUR LA MISE EN CONFORMITÉ EFFECTIVE DES STATUTS

 

N’ayant toujours pas passé en revue les arrêts de la Cour de Cassation pour le premier semestre de l’année 2018, je m’apprêtais à le faire en ce mois d’octobre. Mais, ainsi qu’il arrive parfois,  il me semble préférable d’évoquer deux arrêts encore plus récents de la Haute juridiction.

La question de la mise en conformité des statuts d’une ASL ou d’une AFUL par rapport à l’ordonnance du 1er juillet 2004 est relativement classique. Je l’avais notamment évoquée dans le présent blog, en juillet puis en décembre 2016. Jusqu’à présent, si la Cour de Cassation exigeait bien que l’on justifie d’une modification effective des statuts valant mis en conformité avec l’ordonnance, elle avait tendance à laisser les juges du fond exercer leur appréciation souveraine sur le sujet.

Elle ne l’entend vraisemblablement plus de cette oreille et vient de le faire savoir à l’occasion de deux arrêts successifs.

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VALEUR CONTRACTUELLE DES DOCUMENTS DU LOTISSEMENT : UN CONTRÔLE FORMEL NE SUFFIT PAS

 

Lorsqu’il s’agit d’apprécier si les documents d’un lotissement ont ou non une valeur contractuelle, une ligne de démarcation demeure, malgré les modifications apportées par la loi ALUR du 24 mars 2014 à l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme : les cahiers des charges conservent leur force obligatoire dans le temps, au contraire des règlements de lotissement.

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ASL ET AFUL : LA NOTION DE CONSENTEMENT UNANIME

Un arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, en date du 28 juin 2018, n°17-21746, me fournit l’occasion de revenir sur la notion parfois mal comprise de consentement unanime.

Selon l’article 7 alinéa 1 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, les ASL (donc, parmi elles, les AFUL) se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

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ASL ET AFUL : L’ARTICLE L.442-9 DU CODE DE L’URBANISME, ENCORE ET TOUJOURS

M’ont été signalées deux actualités très récentes à propos de l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme, texte dont j’ai abondamment parlé depuis la création du présent blog il y a deux ans.

Tout d’abord, une proposition a été émise à l’occasion du 114ème Congrès des Notaires de France, qui s’est tenu du 27 au 30 mai derniers.

Elle consisterait notamment à introduire un nouvel article L.442-9-1, qui reprendrait en les modifiant les trois derniers alinéas de l’actuel article L.442-9.

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CAPACITÉ A AGIR DES ASL ET DES AFUL EN APPEL

En juillet 2016, j’avais fait un point global sur la recevabilité de l’action des ASL et des AFUL après la loi ALUR.

Deux arrêts de la 3ème Chambre civile en date du 12 avril 2018 (n°16-21690 et 16-21691) apportent sur la question une précision importante au stade de l’appel. Si l’Association Syndicale Libre ou l’Association Foncière Urbaine Libre ne fait pas le nécessaire dans le délai qui lui est imparti pour interjeter appel de la décision qu’elle entend contester, l’acte d’appel doit être considéré comme irrégulier, sans qu’il soit possible de couvrir cette irrégularité postérieurement.

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UNE ASL OU UNE AFUL PEUT-ELLE CONTESTER UN PERMIS DE CONSTRUIRE ? (2)

Raisonner par analogie ne suffit pas toujours…

En octobre 2016, me référant aux syndicats de copropriétaires et aux associations de la loi de 1901, je m’étais interrogé sur la possibilité pour les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) de contester un permis de construire. Je n’y voyais pas de difficulté particulière. Si certaines de mes remarques d’alors restent opérantes, après avoir examiné la jurisprudence du Conseil d’Etat sur ce sujet au demeurant confidentiel, je me dois de préciser les choses.

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ASL ET AFUL : LE SILENCE DE L’ACTE D’ACQUISITION

Il me paraît utile de revenir sur une question assez simple, qui n’en est pas moins récurrente et suscite l’incompréhension : celle du silence de l’acte d’acquisition.

Lorsque l’on acquiert un bien immobilier, il est souvent délicat d’en saisir toutes les implications, a fortiori car le projet d’acte est soumis tardivement aux intéressés. Et dans l’hypothèse où ce bien est intégré à une Association Syndicale Libre (ASL) ou une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL), ce qui la plupart du temps est mentionné dans l’acte, on identifie rarement cette entité et quelles en seront les conséquences à moyen ou long terme (participation aux charges, servitudes instaurées par ses documents contractuels, etc…). On ne découvre tout cela qu’ensuite, si l’on veut bien s’y intéresser.

Mais qu’advient-il quand l’acte d’acquisition est silencieux sur le sujet, ce qui arrive parfois ? Lire la suite

ASL ET AFUL : LES DÉCISIONS DE LA COUR DE CASSATION POUR LE SECOND SEMESTRE 2017

Nous commencerons cette revue semestrielle par un arrêt en date du 6 juillet 2017, n°16-16765. Il porte sur la question de la répartition des charges et rappelle que celle-ci ne peut être modifiée que si les statuts de l’ASL ou de l’AFUL considérée prévoient la possibilité d’une révision. Dans le cas contraire, ce changement de répartition ne peut intervenir qu’avec l’accord de celui dont les engagements se trouvent augmentés.

Deux arrêts ont été rendus le 7 septembre 2017. Le premier (n° 16-19351) ne présente pas grand intérêt : il s’agit d’une problématique de désenclavement, qui ne nous apprend rien sur les spécificités des ASL et des AFUL. Le second (n° 16-18804) porte quant à lui sur la démolition de constructions édifiées par un syndicat des copropriétaires sur les parties communes d’une ASL dont il est membre. Logiquement, la Cour de Cassation valide le raisonnement de la Cour d’Appel : le règlement de copropriété du syndicat ne saurait primer sur le cahier des charges de l’ASL, de sorte que la démolition des ouvrages litigieux doit être ordonnée.

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ASL ET AFUL : CAS PRATIQUE

Un aimable contributeur au présent blog me soumet la problématique suivante.

Il est propriétaire d’une maison au sein d’un lotissement créé en 1954. Ce lotissement est la seconde partie d’un projet initié en 1925, dont le fonctionnement est organisé par un cahier des charges approuvé. Ce cahier des charges édicte l’obligation de créer une ASL. Mais, depuis l’origine, cette ASL n’a jamais été mise en activité.

En outre, il y a quelques années, une partie du lotissement a fait l’objet de ce qu’il appelle un classement. Le périmètre du lotissement est ainsi passé de 74 lots et quatre voies privées à seulement 24 lots et trois voies privées.

Les propriétaires actuels souhaitent gérer les parties communes restantes à l’aide d’une autre Association Syndicale Libre. Il en découle pour eux deux interrogations. D’une part, le cahier des charges les oblige-t-il à créer l’ASL prévue à l’origine ? D’autre part et le cas échéant, le périmètre ayant changé, l’Association prévue est-elle de fait restreinte aux colotis restants ?

Il ne saurait malheureusement y avoir, comme souvent en matière d’ASL et d’AFUL, aucune réponse toute faite…

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