À la Une

Le Blog juridique dédié aux Associations Syndicales Libres de Propriétaires

Le monde des ASL (Associations Syndicales Libres) et des AFUL (Associations Foncières Urbaines Libres) est à la fois passionnant et méconnu.

Est-ce parce qu’elles sont créées pour répondre à des considérations administratives, mais relèvent par la suite de la sphère civile ? Parce que les règles légales en la matière s’en tiennent au strict minimum, laissant la liberté contractuelle s’exprimer dans  sa plénitude ? Ou parce que le contentieux qui en découle est encore limité, donc la jurisprudence clairsemée ?

Toujours est-il que les professionnels du Droit Immobilier (notaires, avocats, magistrats…), lorsqu’ils n’ignorent pas purement et simplement l’existence de ces entités, peinent à en accompagner la naissance, à en faciliter la gestion, à prévenir les litiges ou à contribuer à les résoudre.

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LOTISSEMENTS : LES APPORTS DE LA LOI ELAN

 

J’ai déjà parlé ces derniers mois de deux des évolutions qui découlent de la loi ELAN : la mise à néant des tentatives de la loi ALUR pour fragiliser les cahiers des charges des lotissements (voir mes articles de novembre 2018 et février 2019) et l’essai, tout aussi hasardeux à mon avis, de mobiliser les espaces verts par un autre biais (mon article de mars 2019).

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ASL, AFUL ET LOTISSEMENTS : LE TRANSFERT D’OFFICE DE L’ARTICLE L.318-3 DU CODE DE L’URBANISME

En novembre 2016, j’avais abordé la question de la cession ou de la rétrocession des éléments communs d’une ASL ou d’une AFUL.

Prenant connaissance de l’un des multiples apports de la récente loi ELAN, je réalise qu’une précision doit être apportée à ce sujet.

Le processus ne se déroule pas forcément de façon amiable, soit parce qu’il existe une convention au départ, soit parce que la Commune le souhaite ou l’accepte dans un second temps.

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ASL, AFUL ET LOTISSEMENTS : LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION POUR LE SECOND SEMESTRE 2018

Relecture faite de mon envoi du mon envoi du 21 décembre dernier, consacré aux arrêts notables de la Cour de Cassation pour le premier semestre 2018, je m’aperçois d’un léger débordement puisque j’y avais inclus deux décisions du mois de juillet… L’exercice sera donc plus court s’agissant du second semestre.

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ASL, AFUL, LOTISSEMENTS ET LOI ELAN : ATTENTION AUX ESPACES VERTS !

 

En novembre puis au début de ce mois de février, j’ai évoqué l’impact de la loi ELAN sur les lotissements, puisqu’elle vient de « détricoter » tout ce que la loi ALUR avait tenté de mettre en place pour fragiliser les cahiers des charges des lotissements (et, ainsi, permettre un accès à une réserve foncière non négligeable).

Adieu, donc, les derniers alinéas de l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme, en raison de leur probable inconstitutionnalité. Le Législateur n’a pas renoncé pour autant à faire main basse (ou plus exactement à permettre aux constructeurs de faire main basse) sur les terrains issus des lotissements. Et, avec la loi ELAN, il s’y attèle moins frontalement, mais de façon tout aussi contestable juridiquement à mon sens.

L’article L.442-10 du Code de l’Urbanisme, rappelons-le, permet la modification par l’autorité compétente de tout ou partie des documents du lotissement lorsqu’une majorité de colotis le demande ou l’accepte.

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ASL, AFUL ET CAHIERS DES CHARGES DE LOTISSEMENTS : DEUX RÉPONSES MINISTÉRIELLES RÉCENTES

 

En novembre, j’ai signalé que la loi dite ELAN venait de mettre à néant les tentatives de la loi ALUR pour fragiliser les cahiers des charges des lotissements.

Je prends connaissance de deux réponses ministérielles récentes (n°7614 : JOAN 9 octobre 2018, p. 9075 et n°10349 : JOAN 9 octobre 2018, p. 9076), l’une portant sur la question de la caducité de certaines clauses des cahiers des charges des lotissements, l’autre sur l’opportunité de prendre en considération ces cahiers des charges lors de la délivrance des permis de construire.

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ASL ET AFUL : LES DÉCISIONS DE LA COUR DE CASSATION POUR LE PREMIER SEMESTRE 2018

 

En cette fin d’année, voici in extremis une sélection des arrêts rendus par la Cour de Cassation dans le courant du premier semestre 2018 sur les questions qui touchent les ASL, les AFUL et les lotissements.

Commençons par deux arrêts rendus le 25 janvier 2018, à chaque fois par la 3ème chambre civile.

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ARTICLE L- 442-9 DU CODE DE L’URBANISME ET LOI ALUR : LA LOI ELAN MET FIN A UN PÉNIBLE FEUILLETON, RÉAFFIRMANT IMPLICITEMENT LA FORCE OBLIGATOIRE DES CAHIERS DES CHARGES DES LOTISSEMENTS

 

À maintes reprises, depuis la création du présent blog, je suis revenu sur les difficultés insurmontables que posait l’article L 442-9 du Code de l’Urbanisme tel qu’issu de la loi dite ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), datée du 24 mars 2014.

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ASL ET AFUL : SUR LA MISE EN CONFORMITÉ EFFECTIVE DES STATUTS

 

N’ayant toujours pas passé en revue les arrêts de la Cour de Cassation pour le premier semestre de l’année 2018, je m’apprêtais à le faire en ce mois d’octobre. Mais, ainsi qu’il arrive parfois,  il me semble préférable d’évoquer deux arrêts encore plus récents de la Haute juridiction.

La question de la mise en conformité des statuts d’une ASL ou d’une AFUL par rapport à l’ordonnance du 1er juillet 2004 est relativement classique. Je l’avais notamment évoquée dans le présent blog, en juillet puis en décembre 2016. Jusqu’à présent, si la Cour de Cassation exigeait bien que l’on justifie d’une modification effective des statuts valant mis en conformité avec l’ordonnance, elle avait tendance à laisser les juges du fond exercer leur appréciation souveraine sur le sujet.

Elle ne l’entend vraisemblablement plus de cette oreille et vient de le faire savoir à l’occasion de deux arrêts successifs.

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VALEUR CONTRACTUELLE DES DOCUMENTS DU LOTISSEMENT : UN CONTRÔLE FORMEL NE SUFFIT PAS

 

Lorsqu’il s’agit d’apprécier si les documents d’un lotissement ont ou non une valeur contractuelle, une ligne de démarcation demeure, malgré les modifications apportées par la loi ALUR du 24 mars 2014 à l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme : les cahiers des charges conservent leur force obligatoire dans le temps, au contraire des règlements de lotissement.

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ASL ET AFUL : LA NOTION DE CONSENTEMENT UNANIME

Un arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, en date du 28 juin 2018, n°17-21746, me fournit l’occasion de revenir sur la notion parfois mal comprise de consentement unanime.

Selon l’article 7 alinéa 1 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, les ASL (donc, parmi elles, les AFUL) se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

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