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Le Blog juridique dédié aux Associations Syndicales Libres de Propriétaires

Le monde des ASL (Associations Syndicales Libres) et des AFUL (Associations Foncières Urbaines Libres) est à la fois passionnant et méconnu.

Est-ce parce qu’elles sont créées pour répondre à des considérations administratives, mais relèvent par la suite de la sphère civile ? Parce que les règles légales en la matière s’en tiennent au strict minimum, laissant la liberté contractuelle s’exprimer dans  sa plénitude ? Ou parce que le contentieux qui en découle est encore limité, donc la jurisprudence clairsemée ?

Toujours est-il que les professionnels du Droit Immobilier (notaires, avocats, magistrats…), lorsqu’ils n’ignorent pas purement et simplement l’existence de ces entités, peinent à en accompagner la naissance, à en faciliter la gestion, à prévenir les litiges ou à contribuer à les résoudre.

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ASSOCIATIONS SYNDICALES ET DROIT SOCIAL : UNE AUTRE TENTATIVE D’ANALOGIE

 

Le mois dernier, je suis revenu sur les distinctions à opérer entre les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) d’une part, les copropriétés au sens de la loi du 10 juillet 1965 d’autre part.

Beaucoup de choses les différencient, mais il est également intéressant de se demander sur quels points elles peuvent être rapprochées.

Antérieurement, je m’étais essayé à l’exercice à propos du Droit de la Consommation.

Qu’en est-il en Droit Social, puisque que certaines Associations Syndicales Libres (ASL) et Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) de taille importante peuvent avoir des employés ?

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BIEN DISTINGUER LES ASL ET LES AFUL DES COPROPRIÉTÉS CLASSIQUES

 

Trop souvent, les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) sont confondues avec ce que j’appellerai les copropriétés classiques (c’est-à-dire au sens de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application).

Cette confusion est entretenue par plusieurs facteurs, dont :

  • Le fait qu’elles soient créées pour des raisons similaires (gérer et entretenir les éléments communs à plusieurs entités immobilières) ;
  • Le fait que certaines ASL et AFUL emploient elles-mêmes, dans les documents qui les régissent, des termes qui encouragent les amalgames (copropriété, syndicat, copropriétaires, syndicataires, conseil syndical, etc…) ;
  • Le fait qu’elles puissent comprendre dans leur périmètre (outre, par exemple, des pavillons ou des commerces) des copropriétés classiques.

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L’ARTICLE L.442-9 DU CODE DE L’URBANISME EST-IL INAPPLICABLE ? (2)

Permettez-moi de compléter brièvement mes observations du mois dernier sur l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme et sa très délicate application.

En ayant un peu trop parlé ces derniers temps, je m’efforcerai ensuite d’aborder d’autres thèmes (la brûlante actualité de l’article L.442-9 et la question largement traitée de la recevabilité des ASL et des AFUL à agir en justice ne doivent pas faire oublier que la matière recèle beaucoup d’autres problématiques passionnantes pour qui veut bien s’y intéresser…).

Mes recherches m’ont permis de prendre connaissance d’un arrêt rendu par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 7 avril 2015 (n° 14-11683).

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L’ARTICLE L.442-9 DU CODE DE L’URBANISME EST-IL INAPPLICABLE ?

J’ai déjà parlé longuement de l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme au mois de juin dernier, plus brièvement ces derniers mois.

La volonté du Législateur, à l’occasion de la loi ALUR du 24 mars 2014, de supprimer tout frein à la construction dans les lotissements s’est exprimée d’une façon pour le moins maladroite (voir, encore une fois, mon article du mois de juin 2016 et les interrogations légitimes de la doctrine).

Mais prenons un exemple concret, ce qui ne fait malheureusement que le confirmer.

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ASL ET AFUL : LA NOTION DE CAHIER DES CHARGES APPROUVÉ

 

En juin 2016, je suis revenu sur ce qui différenciait un cahier des charges et un règlement de lotissement.

A cette occasion, j’ai cité et commenté l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme.

Les lecteurs les plus attentifs auront remarqué qu’il n’y est pas simplement question de règlements de lotissements ou de cahiers des charges, mais également de cahiers des charges approuvés.

En réalité, la notion de cahier des charges approuvé est ancienne : née avec une loi du 19 juillet 1924, elle a été remplacée par le règlement de lotissement selon un Décret n° 77-860 du 26 juillet 1977, entré en vigueur le 1er janvier 1978. L’objectif était alors de mettre fin à la double nature (à la fois administrative et civile, réglementaire et conventionnelle) de ce document.

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ASL ET AFUL : LES DÉCISIONS DE LA COUR DE CASSATION POUR LE SECOND SEMESTRE 2016

Trois arrêts ont été rendus le 7 juillet 2016 par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, sur des thèmes bien distincts.

Le premier porte  le n° 15-18648.

Il traite de la question du consentement unanime (exigé, je le rappelle, par l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004).

Comme souvent, le litige a sa source dans des charges impayées.

Et la Cour de Cassation juge logiquement que, si une société était en cours de formation à la date d’acquisition de ses lots, elle n’a pu donner son consentement à la constitution de l’Association Syndicale puisque n’étant pas encore dotée de la personnalité morale.

Par conséquent, lorsque ses lots ont été vendus, les acquéreurs n’ont pu devenir membre de l’Association.

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QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE UNE ASL ET UNE AFUL ?

 

A l’occasion de mes deux derniers articles, j’ai opéré une distinction entre les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL), d’abord sur la problématique de la cession des éléments communs, ensuite sur les apports de la loi ALUR.

Cela pose une question qui revient souvent en pratique : mais quelle est donc la différence entre une Association Syndicale Libre (ASL) et une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) ?

L’Association Syndicale Libre (ASL) n’est pas l’ancienne dénomination de l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL), ou inversement, ce que j’entends parfois.

En réalité, il n’existe quasiment aucune différence entre ces deux entités.

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LES APPORTS DE LA LOI ALUR POUR LES ASL ET LES AFUL

J’ai déjà parlé dans mon article du mois de juillet de l’apport présenté comme le plus important de la loi dite ALUR du 24 mars 2014 s’agissant des Associations Syndicales Libres (ASL) et des Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) : son article 59 est venu clarifier la question de la recevabilité de leurs actions après l’arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 5 juillet 2011.

Il n’y a donc plus de discussion possible : les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) recouvrent les droits mentionnés à l’article 5 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 dès la mise en conformité de leurs statuts et quand bien même cela n’aurait pas été fait dans les deux ans de la publication du Décret du 3 mai 2006.

Cela résulte de l’article 59 de la loi ALUR, qui complète l’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004.

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ASL OU AFUL : CESSION OU RÉTROCESSION DES ÉLÉMENTS COMMUNS

Pour tout permis d’aménager un lotissement, l’article R.442-7 du Code de l’Urbanisme dispose que :

« Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l’article R.442-8, complété par l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolue la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs. »

Et selon l’article R.442-8 du même Code :

« Les dispositions de l’article R.442-7 ne sont pas applicables : lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. »

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UNE ASL OU UNE AFUL PEUT-ELLE CONTESTER UN PERMIS DE CONSTRUIRE ?

Il est parfois utile de rappeler ce qui semble aller de soi : une Association Syndicale Libre (ASL) ou une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) peut bien sûr contester un permis de construire, comme sont par exemple recevables à le faire dans certaines conditions les Associations de Défense de Quartier ou les Syndicats des Copropriétaires au sens de la loi du 10 juillet 1965.

La première question à se poser, au sein de l’Association Syndicale, est celle de l’objectif d’un tel recours.

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