ASL ET AFUL : QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE UN CAHIER DES CHARGES ET UN RÈGLEMENT DE LOTISSEMENT ?

Les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) sont en général régies par :

  • des statuts, qui doivent être déclarés en Préfecture et publiés au Journal Officiel ;
  • un cahier des charges ou un règlement de lotissement.

En pratique, il est parfois malaisé de distinguer les statuts eux-mêmes du cahier des charges ou du règlement de lotissement : il peut s’agir d’un même document, les statuts étant placés à la fin, peuvent également coexister les statuts avec un cahier des charges et un règlement de lotissement, certains documents sont dénommés « règlement intérieur » etc…

Il reste que, le plus souvent, le cas de figure est celui énoncé plus haut (des statuts accompagnés d’un cahier des charges ou d’un règlement de lotissement).

Le but avoué du  Législateur, avec la loi ALUR du 24 mars 2014, était de tenter de supprimer toute entrave aux nouvelles constructions dans les lotissements, ce qui passait par la mise à mort de certains des contraintes insérées dans les cahiers des charges et les règlements de lotissement.

Ne pouvant toutefois heurter de front le principe de la liberté contractuelle, la loi ALUR n’emporte que des conséquences médianes.

Elle renforce en tout cas la nécessité de distinguer si l’on est en présence d’un règlement de lotissement ou d’un cahier des charges.

Pour comprendre cette évolution, le mieux est de rappeler in extenso les deux versions de l’article L. 442-9 du Code de l’Urbanisme, avant et après la loi ALUR.

Article L. 442-9 du Code de l’Urbanisme (version applicable du 14 juillet 2010 au 27 mars 2014) :

Les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Toutefois, lorsqu’une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l’article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du Code de l’Environnement.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l’article L. 111-5-4 ».

Article L. 442-9 du Code de l’Urbanisme (version applicable du 27 mars 2014 au 1er janvier 2016) :

Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l’article L. 111-5-4.

Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l’article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l’objet d’un décret.

La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l’application du même article L. 442-10 ».

NB : La version de l’article L. 442-9 en vigueur au 1er janvier 2016 diffère très peu de celle issue de la loi ALUR, tenant simplement compte d’un changement de numérotation de l’article qui concerne les terrains lotis en vue de la création de jardins.

En comparant les deux premiers alinéas de de chaque version, on constate qu’il n’est plus possible après la loi ALUR de demander le maintien des règles d’urbanisme contenues dans un règlement de lotissement : celui-ci sera de toute façon caduc (en tout cas les règles d’urbanisme qu’il contient) « au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir » quand bien même la majorité des colotis voudrait qu’il en soit autrement.

Il en va différemment pour le cahier des charges, l’alinéa 3 de l’article L. 442-9 restant inchangé :

« Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ».

La force obligatoire du cahier des charges dans les rapports entre les membres d’un lotissement est donc maintenue, la loi ALUR tentant néanmoins de la fragiliser en ajoutant trois alinéas selon lesquels, en substance :

  • les dispositions non réglementaires « ayant pour objet ou pour effet d’interdire de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble » contenues dans un cahier des charges cesseront de produire leurs effets dans les cinq ans de la promulgation de la loi ALUR (soit le 27 mars 2019) en l’absence de publication au Bureau des Hypothèques ou au Livre Foncier ;
  • cette publication devra être décidée par les colotis à la majorité définie à l’article L. 442-10 du Code de l’Urbanisme, soit la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie ;
  • l’article L. 442-10, qui permet à l’Administration (dans certains conditions) de modifier en tout ou partie les documents d’un lotissement, demeurant applicable même dans l’hypothèse d’une publication.

 

Ce nouveau texte ne manquera pas de créer des difficultés.

Comment distinguer une clause réglementaire d’une clause non réglementaire limitant le droit de construire ou affectant l’usage du bien ?

Comment l’appliquer dans le temps et que penser des lotissements créés après le mois de mars 2019 ?

Les cahiers des charges déjà publiés devront-ils l’être à nouveau ?

Ce ne sont que quelques questions parmi d’autres, traitées par le Professeur NOGUELLOU (« Les servitudes de lotissement vont-elles vraiment disparaitre ? », Revue de Droit Immobilier, Urbanisme et Construction, du mois de mai 2015).

La mort des règlements de lotissement paraît inéluctable et mon sentiment est que les Magistrats ne s’embarrasseront plus à rechercher s’ils peuvent avoir ou non une portée contractuelle, ce que la jurisprudence retenait à certains conditions (voir par exemple Civ. 3ème, 26 juin 2002, n° 00-20482).

Christian ATIAS le confirme (voir « Les Associations Syndicales Libres de Propriétaires en Lotissement », Edilaix, 7ème édition, pages 40 à 42).

Il estime que, désormais, « la distinction formelle des actes semble l’emporter » sur le fond, que la disposition en cause soit ou non une règle d’urbanisme (Civ. 3ème, 26 janvier 2005, n° 03-15584), sa seule reproduction ou mention dans un cahier des charges ne suffisant pas à lui conférer un caractère contractuel (Civ. 3ème, 13 janvier 2009, n°07-19961 ou 28 mai 2013, n°12-17738) et la publication au Service de la Publicité Foncière n’y changeant rien (Civ. 3ème, 1er mars 2006, n° 04-20833).

Toujours selon Monsieur ATIAS, c’est même l’inverse qui pourrait se produire : la reproduction ou la mention du règlement de lotissement ou d’un document dans un cahier des charges pourrait le transformer « en un acte administratif soumis au régime du règlement » (il cite Civ. 3ème, 12 janvier 2011, n° 09-70229 a contrario et Civ. 3ème, 22 mai 2012, n° 10-25227).

Je me permets, à ce stade, trois observations :

  • de première part, cela doit inciter les rédacteurs des documents relatifs aux lotissements à la vigilance (et à privilégier l’appellation de cahier des charges au détriment de celle de règlement de lotissement) ;
  • de deuxième part, même pour des règlements de lotissements existants, je ne vois ce qui s’oppose à les rebaptiser de façon à ce qu’ils deviennent des cahiers des charges pour autant qu’on soit encore dans les dix ans de la délivrance de l’autorisation de lotir et que le vote se fasse à l’unanimité de tous les membres de l’Association ;
  • de troisième part, pour les cahiers des charges déjà publiés, la sécurité commande de procéder à une nouvelle publication dans les conditions et délai rappelés plus haut.

Enfin, pour en rester aux seuls cahiers des charges, la Cour de Cassation réaffirme régulièrement leur caractère obligatoire entre colotis (voir, récemment, Civ. 3ème, 21 janvier 2016, n° 15-10566).

A ma connaissance, la Cour de Cassation ne s’est pas encore prononcée sur la base de la nouvelle version de l’article L. 442-9 du Code de l’Urbanisme, mais la conservation en l’état de son alinéa 3 pourrait inciter à une interprétation a minima des dispositions ajoutées par la loi ALUR.

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