ASL ET AFUL : LES DÉCISIONS DE LA COUR DE CASSATION POUR LE PREMIER SEMESTRE 2016

A ma connaissance, le premier arrêt rendu en 2016 concernant les Associations Syndicales Libres (ASL) et Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) émane de la 3ème Civile de la Cour de Cassation, est daté du 7 janvier 2016 et porte le n°14-24.445.

Je ne l’avais pas entre les mains, au mois de juin, lorsque je suis revenu sur la différence entre un cahier des charges et un règlement de lotissement.

Il contient pourtant sur cette question (et plus précisément sur l’appréciation, par la Cour de Cassation, des évolutions induites par la loi ALUR) des indications précieuses.

Tout d’abord, la 3ème Chambre Civile confirme ne voir aucun obstacle à ce que les membres d’un lotissement choisissent de « contractualiser » un règlement de lotissement, de façon à ce que les règles qu’il  contient échappent à la sanction de la caducité.

Par ailleurs, est également validée la position de la Cour d’Appel qui a estimé qu’un article du règlement de lotissement prohibant un certain type de construction n’était pas une règle d’urbanisme « mais une disposition destinée à régir les rapports entre les co-lotis et les modalités de vie en commun (…) ».

Prohiber un certain type de construction n’aurait donc pas pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble au sens de l’actuel article L.442-9 du Code de l’Urbanisme.

Toujours sur le thème de la distinction entre règlement de lotissement et cahier des charges (donc sur celui de la force obligatoire des documents du lotissement), j’ai déjà parlé de l’arrêt rendu par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 21 janvier 2016 sous le n°15-10.566, lequel confirme le caractère contractuel des clauses du cahier des charges régissant les constructions comprises dans le lotissement.

J’ai aussi évoqué l’arrêt rendu par la même Chambre le 11 février 2016 sous le n° 15-10.498 (cette fois sur le chapitre de la recevabilité de l’action d’une Association Syndicale Libre (ASL)), en indiquant que le moyen tiré du défaut de mise en conformité des statuts avec l’ordonnance du 1er juillet 2004 devait être soulevé par le défendeur dès la première instance.

Cette dernière décision vient également rappeler que « le fait que les règles d’urbanisme spécifiques au lotissement aient cessé de s’appliquer » n’a « aucune incidence sur les droits et obligations des co-lotis entre eux, lesquels restent assujettis au paiement des cotisations de l’Association Syndicale Libre (ASL) à laquelle ils ont adhéré en signant l’acte d’achat de leur lot (…) ».

La solution, au demeurant, est classique.

Une autre décision a été rendue par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 11 février 2016, cette fois sous le n° 14-50.051.

Elle concerne le formalisme des assemblées générales et rappelle que, dans le silence des statuts :

  • L’absence de tenue d’un registre spécial des délibérations et de désignation d’un scrutateur et d’un secrétaire général n’est pas de nature à entraîner l’annulation d’une assemblée générale ;
  • Il n’est pas davantage obligatoire de réunir un Conseil Syndical préalablement à la tenue de l’assemblée générale.

 

Une fois n’est pas coutume, un arrêt a été rendu par la Chambre Criminelle de la Cour de Cassation le 9 mars 2016 (n° 14-87.107).

Il concerne d’ailleurs moyen les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) que ceux qui les conseillent…

Le litige concernait la minoration des déclarations mensuelles de TVA par une société spécialisée en Droit Immobilier et disposant « notamment, d’une cliente d’Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) et encore d’Associations Syndicales Libres (ASL) qui interviennent dans le cadre de la loi MALRAUX (…) ».

Les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) ne sont donc concernées que de façon très périphérique.

Mais est ainsi mis en lumière le fait que la création d’une Association Syndicale Libre (ASL) ou d’une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) en vue de procéder à la rénovation d’immeubles peut permettre, à certaines conditions, de bénéficier du dispositif de réduction d’impôts dit MALRAUX.

Le 10 mars 2016 (n° 15-13.947) la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt s’agissant d’un lotissement où coexistaient un règlement de lotissement et un cahier des charges.

Pour rejeter une action en démolition fondée sur ces documents, l’arrêt d’appel avait retenu qu’il n’était pas justifié que l’acte de vente et le titre de propriété de l’un des co-lotis en faisaient mention et que le caractère contractuel du règlement de lotissement n’était pas établi.

Mais, ce moyen ayant été relevé d’office, la Cour de Cassation estime que les parties auraient dû être invitées préalablement à s’expliquer à son propos.

Si la solution paraît logique procéduralement, elle s’explique aussi sur le fond : l’absence de mention des documents d’un lotissement dans un titre de propriété ne suffit pas à elle seule à les rendre inopposables au propriétaire concerné (voir, par exemple Civ. 3ème, 28 avril 1993, n°90-18.182).

Nouvel arrêt le 24 mars 2016, cette fois rendu par la 2ème Chambre Civile sous le n° 14-29.519.

Il y est encore une fois d’un lotissement dans lequel un règlement et un cahier des charges cohabitent.

La Cour d’Appel a déclaré caduque la règle litigieuse au motif que dix ans s’étaient écoulés depuis la date de l’autorisation de lotir.

Mais la Cour de Cassation la censure, lui reprochant de n’avoir pas constaté « que le lotissement était couvert par un Plan Local d’Urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu (…). »

L’arrêt rendu par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 14 avril 2016 sous le n° 15-11.361 parait lui aussi anecdotique.

La Cour modératrice reproche simplement à une juridiction de proximité d’avoir refusé « de déterminer le montant des charges dues alors qu’elle avait constaté l’existence d’un arriéré (…) ».

Cela conduit à la cassation de la décision de première instance.

La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation s’est à nouveau prononcée sur la question des charges le 12 mai 2016 (n° de pourvoi 15-12.420).

Les propriétaires d’un lot agissaient en répétition de l’indû correspondant aux charges relatives à un équipement commun.

En substance, on comprend de l’arrêt que les propriétaires du lot prétendaient ne pas participer aux charges au motif que cet équipement commun (une piscine) n’était pas compris dans le périmètre de l’Association Syndicale Libre (ASL).

Or, l’objet de l’Association Syndicale Libre (ASL) comprenait, selon les statuts, l’entretien et la gestion de cette piscine « sans que son appropriation constitue un préalable nécessaire à la réalisation de ses missions (…) ».

Bien évidemment, ne serait-ce qu’à titre contextuel, précisons que les propriétaires du lot pouvaient accéder à ladite piscine…

La décision est intéressante, puisqu’elle renvoie à deux autres sujets sur lesquels je reviendrai : l’objet de l’Association Syndicale et la propriété des éléments communs.

Le même jour, la 2ème Chambre Civile est revenue sur la question de la recevabilité de l’action.

Sa décision (n° de pourvoi 15-17.159) fait écho à l’arrêt du 11 février dont je viens de parler.

Mais, en l’espèce, c’est l’Association elle-même et non l’un de ses membres qui est incitée à la vigilance.

Il lui est reproché de s’être « bornée à arguer de l’accomplissement des formalités de publicité et à produire un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires dont elle n’a tiré aucune conséquence juridique (…) ».

Autrement dit, une Association Syndicale Libre (ASL) ou une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) doit prendre garde à la façon dont elle justifie de la recevabilité de son action (donc de l’accomplissement des formalités de déclaration en Préfecture et de publication au Journal Officiel imposées par l’ordonnance du 1er juillet 2004).

Au passage, notons que la décision est symptomatique des amalgames opérés entre le régime juridique des Associations Syndicales Libres (ASL) et des Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) et celui de la copropriété au sens de la loi du 10 juillet 1965 (les membres de l’Association Syndicale sont ainsi appelés copropriétaires, ce qui parait impropre).

Le 19 mai 2016, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (n° de pourvoi 14-14.038) est revenue sur les conditions dans lesquelles un co-loti pouvait obtenir la démolition d’un ouvrage édifié en violation du cahier des charges d’un lotissement.

Elle rappelle en fait l’évidence : un co-loti qui a autorisé les travaux litigieux (en l’espèce, l’agrandissement d’un balcon) ne peut revenir par la suite sur sa décision et invoquer l’existence d’une infraction au cahier des charges du lotissement…

Le dernier arrêt rendu par la Cour de Cassation durant le premier semestre 2016 (j’ai volontairement écarté certaines décisions qui ne disaient rien des Associations Syndicales Libres (ASL) et des Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) bien qu’en impliquant certaines) émane de la 3ème Chambre Civile, porte le n° 15-20.338 et il est daté du 23 juin 2016.

Il concerne un sujet d’ordre civil, que je qualifierai de général.

Une Association Syndicale avait coupé l’alimentation en eau d’une maison.

La question pouvait-elle être soumise au Juge des Référés, sur le fondement d’un trouble manifestement illicite, le propriétaire de la maison (simplement voisine de l’Association Syndicale) demandant le rétablissement de ce branchement ?

La Cour d’Appel de BASTIA avait répondu à cette question par la négative.

La Cour de Cassation casse et annule son arrêt du 8 avril 2015, estimant « que la coupure unilatérale de l’alimentation en eau d’une maison destinée à l’habitation constitue un trouble manifestement illicite (…) ».

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