ASL ET AFUL : LA NOTION DE DISTRACTION D’UN DES IMMEUBLES

L’ordonnance du 1er juillet 2004, notamment consacrée aux Associations Syndicales Libres (ASL) et aux Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL), a été suivie d’un décret d’application daté du 3 mai 2006.

Ce décret doit, tout comme l’ordonnance dont il découle, être pris en compte lorsqu’il s’agit de mettre en phase avec la législation actuelle les statuts d’une Association Syndicale Libre (ASL) ou d’une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL), même si aucune sanction n’est encore attachée par la jurisprudence à un éventuel manquement.

L’article 3, alinéa 1er, du décret du 3 mai 2006 dispose que :

« (…) les statuts de l’association syndicale libre (ASL) fixent les modalités de sa représentation à l’égard des tiers, de distraction d’un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution. »

 

En règle générale, la représentation à l’égard des tiers et la modification des statuts (plutôt que du statut) sont prévus, quelle que soit la période à laquelle les documents contractuels de l’Association Syndicale ont été élaborés.

Quant à la dissolution, cela varie : dans leur grande majorité, les statuts anciens stipulent que l’Association Syndicale a une durée illimitée, mais ce n’est pas toujours le cas et les professionnels du droit pensent le plus souvent, lorsqu’une mise aux normes leur est demandée, à prévoir cette hypothèse.

Reste la distraction de l’un des immeubles de l’Association Syndicale Libre (ASL) ou de l’Association Syndicale Foncière Urbaine Libre (AFUL), à laquelle on ne songe pas forcément.

Et pour cause : même pour ceux qui sont habitués au jargon juridique, la notion est de prime abord mystérieuse.

En réalité, elle recouvre une idée assez simple.

La distraction de l’un des immeubles est l’acte qui consiste à le faire sortir du périmètre de l’Association Syndicale Libre (ASL) ou de l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).

On touche ici à l’une des particularités essentielles de ces entités : le fait d’y être englobé est un droit réel, ce qui signifie qu’il est attaché à l’immeuble lui-même, non à la personne qui en est propriétaire.

Il devrait donc, en théorie, être impossible de sortir d’une Association Syndicale (sauf bien sûr en cas de dissolution).

Cependant, tout laisse penser que le Législateur a souhaité tempérer les conséquences du caractère réel de l’appartenance à l’Association Syndicale Libre (ASL) donc ménager, pour le propriétaire d’un bien, la possibilité de s’y soustraire.

Dès lors, les statuts doivent prévoir cette hypothèse.

Je vois parfois des statuts qui se contentent de prévoir la majorité à laquelle la distraction d’un immeuble est possible.

Exemple :

« La distraction d’une unité foncière qui modifie le périmètre de l’Association ne peut être décidée qu’à l’unanimité de ses membres. »

 

Cela me semble insuffisant : comme rappelé plus haut, l’article 3 du décret indique que les statuts doivent fixer les modalités de la distraction de l’un des immeubles, et la majorité est seulement l’une d’entre elles.

De plus, en pratique, il est constant que cette distraction n’a de sens que si l’immeuble considéré peut en quelque sorte assurer son indépendance par rapport à l’Association Syndicale Libre (ASL) ou à l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).

Dans le cas contraire, il en résulterait des difficultés juridiques presque insurmontables (notamment parce que des servitudes de passage devraient être octroyées).

Voici donc un autre exemple, plus complet, d’article de statuts consacré à la distraction d’un immeuble :

« La distraction du périmètre de l’Association Syndicale Libre (ASL) ne pourra s’opérer qu’aux conditions suivantes : 

  • Le lot concerné ne devra plus avoir accès, n’y bénéficier ou pouvoir bénéficier de quelque façon que ce soit d’aucun élément ou équipement commun géré par l’Association Syndicale Libre (ASL) ;
  • Le membre de l’Association Syndicale Libre (ASL) souhaitant cette distraction devra soumettre au vote de l’assemblée générale une résolution y étant relative ;
  • Dans le cadre de cette résolution, il devra s’engager à prendre en charge les frais de modification des statuts en résultant ;
  • Il devra par ailleurs être à jour de l’intégralité de ses cotisations et n’être redevable, lors du vote de la résolution, d’aucune dette de quelque sorte que ce soit vis-à-vis de l’Association Syndicale Libre (ASL).

 Le vote concernant la distraction de l’un des immeubles au sens de l’article 3 du décret du 3 mai 2006 se fera à la majorité des ¾ des voix des membres présents ou représentés. »

 

Ce second exemple, légèrement remanié pour des raisons de confidentialité, appelle plusieurs observations.

La distraction de l’un des immeubles emporte nécessairement la modification des statuts (ne serait-ce que pour mettre à jour la liste des membres de l’Association Syndicale Libre (ASL) ou de l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) et son périmètre).

Il est par conséquent sage de prévoir que cela se fera aux frais de celui qui souhaite la quitter.

Il est tout aussi sage de s’assurer que le propriétaire de l’immeuble objet de la distraction n’est redevable d’aucune dette à l’égard de l’Association.

En revanche, sur le strict plan juridique, je crois que la distraction de l’un des immeubles ne peut intervenir qu’à l’unanimité des membres de l’Association Syndicale Libre (ASL) ou de l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) (en ce sens,  mon premier exemple est donc meilleur).

En effet, la sortie de l’un des immeubles du périmètre de l’Association Syndicale aggravera les charges dont les autres membres de l’Association seront redevables.

Je reviendrai ultérieurement sur la question de la répartition des charges mais, lorsqu’elles se trouvent aggravées, la Cour de Cassation considère que l’unanimité est requise.

A mon sens, cela place les rédacteurs des statuts face au dilemme suivant :

  • L’unanimité doit être prévue pour que les statuts ne puissent pas être contestés, mais elle rendra pratiquement impossible la distraction effective de l’un des immeubles;
  • Une majorité plus souple permettrait ce processus, mais exposerait l’Association Syndicale Libre (ASL) ou l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) concernée à des risques de contestation.

 

C’est pourquoi la question doit être examinée au cas par cas, en fonction des particularités de chaque Association Syndicale et des forces en présence lorsque la réforme des statuts est envisagée.

La problématique de la distraction de l’un des immeubles appelle encore de ma part deux séries d’observations.

 En premier lieu, si l’hypothèse de la sortie de l’un des immeubles voulue par son propriétaire s’avérera la plus courante, elle n’est pas la seule envisageable.

Je songe notamment à un élément commun dont l’Association Syndicale Libre (ASL) ou l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) voudrait se séparer (je l’ai vu récemment pour une petite maison de type « club house »).

Il faut alors prendre garde à ce que la cession de l’élément commun considéré ne se fasse pas à titre gratuit.

Christian ATIAS cite sur ce point l’arrêt rendu par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 4 février 2004 n° 02-11.409 (voir « Les Associations Syndicales Libres de propriétaires en lotissement », Edilaix, 7ème édition, page 97), mais on peut plus simplement rappeler qu’une cession gratuite irait à l’encontre de la mise en valeur des propriétés comprises dans le périmètre de l’Association Syndicale (qui est l’un des objets des Associations Syndicales de propriétaires au sens l’article 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004).

En second lieu, toujours selon Christian ATIAS (voir page 90 mais également 112 du même ouvrage), la distraction de l’immeuble au sens de l’article 3 du décret est distincte du retrait du lotissement par modification de son périmètre, pour lequel l’approbation administrative est requise selon la procédure de l’article L. 442-10 du Code de l’Urbanisme.

Il estime les deux démarches nécessairement complémentaires.

Relecture faite de l’article L. 442-10, j’avoue ne pas bien comprendre cette position : il n’y est pas question (en tout cas, de façon explicite) du retrait du lotissement par modification de ce périmètre mais uniquement de la modification des documents qui le régissent.

Et, si l’indépendance technique du bien considéré a été envisagée en amont, je ne vois pas quelle difficulté pourrait apparaître sur le plan administratif.

De toute façon, encore une fois, il ne peut y avoir de solution qu’au cas par cas en la matière.

 

 

 

 

 

 

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