ASL OU AFUL : CESSION OU RÉTROCESSION DES ÉLÉMENTS COMMUNS

Pour tout permis d’aménager un lotissement, l’article R.442-7 du Code de l’Urbanisme dispose que :

« Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l’article R.442-8, complété par l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolue la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs. »

Et selon l’article R.442-8 du même Code :

« Les dispositions de l’article R.442-7 ne sont pas applicables : lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. »

Le lotisseur doit donc dès le départ s’engager à constituer une Association Syndicale Libre (ASL) ou Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) à laquelle il cédera les éléments communs sauf si :

  • la commune ou l’établissement public compétent souhaite un transfert de ces éléments communs dans le domaine public ;
  • ces éléments communs doivent entrer dans le patrimoine des acquéreurs de lots.

Notons que ces deux exceptions se voient assez peu (en tout cas de moins en moins) en pratique.

Je reviendrai plus bas sur la problématique de la rétrocession des éléments communs à la commune ou à une entité assimilée.

Mais l’entretien de ces éléments communs coûte cher et, sauf à ce qu’ils soient « traversants » (c’est-à-dire des axes primordiaux au sein de la commune), l’administration ne s’y intéresse plus.

Quant à l’entrée des éléments communs dans les patrimoines des acquéreurs de lots, elle peut se concevoir lorsqu’il est question d’une simple voie privée car cela reste relativement simple sur le plan juridique : chaque acquéreur de lot pourra être propriétaire d’une portion de voie au droit de sa parcelle ou propriétaire indivis avec les autres acquéreurs.

Mais plus les éléments communs sont nombreux et diversifiés, plus cela devient complexe et impose la création de l’Association Syndicale.

Les lotisseurs les plus avisés se dépêchent d’organiser devant Notaire la cession des éléments communs, pour ne plus avoir à s’en préoccuper (et, en particulier, pour que le risque afférent à ces éléments soit transféré à l’Association Syndicale nouvellement créée).

Mais en pratique, pour ce qu’il m’est donné de voir, c’est en général l’inverse qui se produit.

Le lotisseur (professionnel ou non) a été contraint au départ et sans bien comprendre pourquoi de créer une Association Syndicale Libre (ASL) ou une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) et ne sait pas franchement comment s’en dépêtrer.

La situation était légèrement plus claire auparavant : ainsi que le note Christian ATIAS (« Les Associations Syndicales Libres de Propriétaires en Lotissement », EDILAIX, 7ème édition, page 34), l’article R.315-8 ancien du Code de l’Urbanisme imposait au lotisseur de s’engager à provoquer la réunion d’une assemblée dans le mois suivant l’attribution de la moitié des lots ou, au plus tard, dans l’année suivant l’attribution du premier lot.

L’article R.442-7 précité ne le prévoit plus, ce qui contribue au flou artistique…

Il arrive par conséquent fréquemment, pendant de longs mois voire des années, que le lotisseur reste propriétaire des éléments communs mais s’en désintéresse.

Ceux qui animent l’Association Syndicale Libre (ASL) ou l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) finissent par se préoccuper du problème, par exemple car un élément commun s’avère défaillant ou car ils n’ont pas qualité à souscrire un contrat d’entretien.

Le fait que la cession ne soit pas intervenue ne prive pas nécessairement l’Association Syndicale de toute marge de manœuvre.

Ainsi, la Cour de Cassation estime qu’une demande « tendant au respect de l’affectation perpétuelle des voies du lotissement à la circulation n’est pas liée à la propriété du sol » (voir l’arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 5 octobre 1994, n° 92-13426).

Une Association Syndicale est donc recevable à agir à ce titre, abstraction faite de sa qualité de propriétaire des éléments communs.

En revanche, tant que la cession des éléments communs n’aura pas été effectuée, elle n’aura pas qualité pour agir en réparation de désordres les affectant (voir par exemple l’arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 27 janvier 2010, n° 08-13949).

La sécurité réclame de toute façon que l’Association Syndicale exige du lotisseur la signature d’un acte de cession devant Notaire.

Si celui-ci persiste dans son inertie, il faut agir en justice (ce qui m’arrive régulièrement pour le compte d’ASL ou d’AFUL).

La saisine du Juge des Référés doit bien sûr être privilégiée, pour ne pas perdre de temps et parce que l’obligation de céder les éléments communs est la plupart du temps non-sérieusement contestable comme résultant de l’article R.442-7 précité.

Attention toutefois : une discussion naît parfois sur le caractère gratuit ou non de la cession (voir sur cette question, l’arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 13 mars 2012, n° 10-27718, qui reproche à une Cour d’Appel de n’avoir pas précisé en quoi le lotisseur avait pris l’engagement de céder une parcelle réservée par l’un des articles du règlement de lotissement d’une ASL ou en quoi ce dernier document lui aurait fait obligation de procéder à cette cession à titre gratuit).

Un autre point me semble important : l’Association Syndicale Libre (ASL) ou l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) ne peut prétexter de l’absence de cession des éléments communs pour ne pas les entretenir.

La jurisprudence considère en effet que cela entre dans son objet (on peut en tout cas le déduire de la décision précitée du 5 octobre 1994).

Permettez-moi maintenant quelques mots sur la rétrocession des éléments communs à une commune ou tout autre organisme public habilité.

Je l’ai dit plus haut : l’Administration se montre de moins en moins intéressée par de telles rétrocessions, d’abord parce qu’elles génèrent à terme des charges d’entretien non-négligeables, ensuite parce que les lotissements sont de moins en moins construits au cœur des villes, faute de terrains disponibles.

Cela ne signifie pas pour autant que toute tentative de dialogue à ce sujet soit interdite.

Il arrive parfois que l’Association Syndicale soit créée mais que la commune s’engage tout de même, à terme, à reprendre les éléments communs.

Encore faut-il, dans cette hypothèse, que les termes de son engagement soient suffisamment précis et non-équivoques.

A défaut, les Associations Syndicales seront exposées à des difficultés que l’on surmonte rarement…

Enfin, les ASL me semblent plus concernées que les AFUL par ces problématiques de cession et de rétrocession.

Cela est sans doute dû au fait qu’elles naissent différemment (sujet sur lequel je reviendrai ultérieurement).

 

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