LES APPORTS DE LA LOI ALUR POUR LES ASL ET LES AFUL

J’ai déjà parlé dans mon article du mois de juillet de l’apport présenté comme le plus important de la loi dite ALUR du 24 mars 2014 s’agissant des Associations Syndicales Libres (ASL) et des Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) : son article 59 est venu clarifier la question de la recevabilité de leurs actions après l’arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 5 juillet 2011.

Il n’y a donc plus de discussion possible : les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) recouvrent les droits mentionnés à l’article 5 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 dès la mise en conformité de leurs statuts et quand bien même cela n’aurait pas été fait dans les deux ans de la publication du Décret du 3 mai 2006.

Cela résulte de l’article 59 de la loi ALUR, qui complète l’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004.

Mais cette mesure phare sur les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) fait trop souvent oublier les autres apports de la loi ALUR.

Son article 57 vient tout d’abord compléter l’article 19 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, qui indique désormais qu’un même mandataire ne peut détenir un nombre de mandats supérieur au cinquième des membres en exercice de l’assemblée des propriétaires.

Cette disposition n’est malheureusement pas applicable aux Associations Syndicales Libres (ASL) et aux Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) : elle ne concerne que les Associations Syndicales Autorisées.

Je trouve cela regrettable : même s’il existe à ma connaissance très peu de décision sur le sujet, cela aurait évité de potentiels abus de majorité au sein des Associations Syndicales Libres (ASL) et des Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL).

L’article 57 de la loi ALUR modifie également les deux derniers alinéas de l’article L.322-9-1 du Code de l’Urbanisme comme suit :

« Dans chaque copropriété, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l’assemblée des propriétaires de l’association. 

Un même syndic ne peut être mandaté par les copropriétaires de plus d’une copropriété. »

Ce complément est bien sûr opportun.

D’une part, en théorie, les membres d’une copropriété comprise dans le périmètre d’une Association Syndicale sont membres de cette dernière à titre individuel.

Mais pour peu que la copropriété soit de taille importante, cela pose des difficultés dans l’organisation des Assemblées Générales de l’Association Syndicale (sans parler des différences fondamentales entre le régime de la copropriété et celui des Associations Syndicales Libres, qui nuisent à la communication).

D’autre part, le fait d’empêcher un même syndic d’être mandaté par plus d’une copropriété (lorsqu’il existe plusieurs copropriétés dans le périmètre de l’Association Syndicale) empêche là encore que trop de voix soient entre les mains d’une seule et même personne.

Mais pourquoi donc avoir inséré ces dispositions à l’article L.322-9-1 du Code de l’Urbanisme, plutôt que dans l’ordonnance du 1er juillet 2004 ?

En effet, cet article du Code de l’Urbanisme ne concerne que les Associations Foncières Urbaines (y compris les Associations Foncières Urbaines Libres), à l’exclusion des autres Associations Syndicales Libres (ASL) au sens générique du terme.

Or, il est également courant que plusieurs copropriétés soient comprises dans le périmètre d’une Association Syndicale Libre (ASL), même lorsqu’elle n’est pas dénommée Association Foncière Urbaine Libre (AFUL)…

J’y vois pour ma part un nouveau signe de l’absence de sens pratique du Législateur.

Enfin, n’oublions pas l’article 159 de la loi ALUR, qui constitue à lui tout seul sa section 6 : « Mobiliser les terrains issus du lotissement. »

Il modifie et/ou complète les articles L.442-9, L.442-10 et L.442-11 du Code de l’Urbanisme.

Le premier a déjà été traité assez longuement dans mon article du mois de juin sur la différence entre un cahier des charges et un règlement de lotissement (et je risque d’ailleurs d’y revenir à plusieurs reprises dans les prochains mois).

Quant aux deux autres, ils sont modifiés pour :

  • Abaisser la majorité de colotis exigée pour demander à l’autorité publique compétente de modifier les documents du lotissement (article L.442-10) ;
  • Renforcer la faculté, pour cette même autorité, de mettre en concordance les documents du lotissement avec le Plan Local d’Urbanisme.

 

Il existe sur le sujet un article très intéressant de Patrice CORNILLE, publié en mai 2014 dans le Jurisclasseur (« De l’impact sans précédent de la loi ALUR sur le dossier du lotissement »), qui n’a rien perdu de son actualité et auquel je me permets de vous renvoyer via le lien suivant : http://web.lexisnexis.fr/newsletters/avocats/05_2014/cur1405.pdf.

En résumé, disons que l’objectif de la loi ALUR en modifiant ces trois articles du Code de l’Urbanisme (fragiliser les documents des lotissements pour permettre d’y construire davantage) semble encore loin d’être atteint…

 

 

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