QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE UNE ASL ET UNE AFUL ?

 

A l’occasion de mes deux derniers articles, j’ai opéré une distinction entre les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL), d’abord sur la problématique de la cession des éléments communs, ensuite sur les apports de la loi ALUR.

Cela pose une question qui revient souvent en pratique : mais quelle est donc la différence entre une Association Syndicale Libre (ASL) et une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) ?

L’Association Syndicale Libre (ASL) n’est pas l’ancienne dénomination de l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL), ou inversement, ce que j’entends parfois.

En réalité, il n’existe quasiment aucune différence entre ces deux entités.

L’article L.322-1 du Code de l’Urbanisme est d’ailleurs clair sur le sujet :

« Les Associations Foncières Urbaines sont des Associations Syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux Associations Syndicales de propriétaires ainsi que par celle de la présente section (…). »

Et l’article R.322-1 du Code de l’Urbanisme procède de même s’agissant du décret du 3 mai 2006.

Par conséquent,  les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) sont des Associations Syndicales Libres (ASL) comme les autres, si ce n’est que certaines dispositions spécifiques du Code de l’Urbanisme leurs sont applicables.

Je laisse à ceux que cela intéresse le soin de prendre connaissance des articles L.322-1 et suivants (ainsi que R.322-1 et suivants) du Code de l’Urbanisme, qui concernent d’ailleurs beaucoup plus largement les Associations Foncières Urbaines autorisées ou constituées d’office que celles dites libres.

Pour résumer, disons que les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) ont plutôt vocation à gérer des ensembles immobiliers plus grands et plus complexes (car intégrant par exemple des immeubles soumis au régime de la copropriété et/ou des immeubles à destination d’activité commerciale) et qu’elles naissent souvent du découpage d’ensembles déjà construits.

En revanche, une Association Syndicale Libre (ASL), dans le sens générique, naît de la division  en lots d’un terrain sur lequel on envisage plusieurs constructions qui comporteront des éléments communs.

Voici pour la théorie.

En pratique, les frontières sont moins marquées et il arrive donc que :

  • des Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) soient créées pour des ensembles à construire ;
  • des Associations Syndicales Libres (ASL) naissent pour gérer des ensembles déjà construits.

Il me semble d’ailleurs que la meilleure preuve du peu d’impact de la différence entre les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) réside dans le mécanisme de défiscalisation dit « Loi MALRAUX », qui permet de créer indifféremment une Association Syndicale Libre (ASL) ou une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) pour la réhabilitation de monuments historiques.

Il n’y a finalement à ma connaissance, sur le plan pratique, que deux différences réelles entre une Association Syndicale Libre (ASL) et une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).

D’abord, celle qui découle l’article L.322-9-1 du Code de l’Urbanisme, selon lequel :

« Lorsqu’un ou plusieurs des immeubles compris dans le périmètre d’une association foncière urbaine sont régis par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux sur lesquels porte l’objet de l’association sont réputés rendus obligatoires au sens de l’article 25 de ladite loi.

Dans chaque copropriété, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l’assemblée des propriétaires de l’association. Un même syndic ne peut être mandaté par les copropriétaires de plus d’une copropriété. »

Il est regrettable, comme je l’ai dit le mois dernier, que ces dispositions ne soient pas applicables à toutes les ASL.

Un élément confirme cette relation privilégiée entre les AFUL et les copropriétés classiques : les AFUL (à l’exclusion des ASL entendues plus largement) sont mentionnées par l’article 24-7 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit la possibilité pour un Syndicat des Copropriétaires de délibérer (à certaines conditions) sur la création ou l’adhésion à une association foncière urbaine.

Dans ces conditions, lors du lotissement d’un terrain, la sécurité commande de créer une AFUL si l’on sait qu’un ou plusieurs immeubles obéissant au régime de la copropriété seront intégrés à son périmètre.

Seconde différence entre les ASL et les AFUL, tirée de l’article R.322-2-1 du même code :

« L’acte constitutif des associations foncières urbaines libres ainsi que les actes constatant les adhésions ultérieures sont publiés au fichier immobilier dans les conditions et délais prévus par les décrets n° 55-22 du 4 janvier 1955 et 55-1350 du 14 octobre 1955. »

Ce formalisme n’est pas applicable aux Associations Syndicales Libres autres que les AFUL.

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