ASL ET AFUL : LES DÉCISIONS DE LA COUR DE CASSATION POUR LE SECOND SEMESTRE 2016

Trois arrêts ont été rendus le 7 juillet 2016 par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, sur des thèmes bien distincts.

Le premier porte  le n° 15-18648.

Il traite de la question du consentement unanime (exigé, je le rappelle, par l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004).

Comme souvent, le litige a sa source dans des charges impayées.

Et la Cour de Cassation juge logiquement que, si une société était en cours de formation à la date d’acquisition de ses lots, elle n’a pu donner son consentement à la constitution de l’Association Syndicale puisque n’étant pas encore dotée de la personnalité morale.

Par conséquent, lorsque ses lots ont été vendus, les acquéreurs n’ont pu devenir membre de l’Association.

Le second arrêt (n° 15-18648) concerne la prescription d’une action à l’encontre de constructeurs et de leurs assureurs.

Il s’agissait, pour l’ASL demanderesse, d’obtenir paiement du coût des travaux nécessaires à la réfection des parties communes.

Les statuts de l’Association Syndicale exigeaient que son Président soit habilité par l’assemblée générale à agir en justice.

Or, cette habilitation faisant défaut, les défendeurs ont pu s’en prévaloir et soulever une prescription de l’action.

Relevons qu’une régularisation aurait pu être opérée si elle était intervenue avant l’expiration de la garantie décennale.

Je ne commenterai pas un autre moyen, également rejeté, et qui ne présente pas d’intérêt (l’ASL ne pouvait évidemment pas se prévaloir de l’effet interruptif de plusieurs assignations qu’elle n’avait pas délivrées et qui ne la visaient pas).

Le troisième arrêt (n° 14-29680) me paraît surtout intéressant parce qu’il démontre que beaucoup de juridictions ignorent encore totalement le fonctionnement (voire l’existence) des ASL (Associations Syndicales Libres) et des AFUL (Associations Foncières Urbaines Libres).

L’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS, daté du 23 octobre 2014, est cassé car il retient que la constitution d’une Association Syndicale Libre exclut l’application du statut de la copropriété (ce qui est vrai) mais en déduit que la rue objet du litige appartient en indivision aux propriétaires riverains (ce qui est faux, l’existence d’une ASL impliquant qu’elle est propriétaire d’une voie commune, de sorte que toute propriété indivise est exclue).

L’arrêt rendu le 8 septembre 2016 sous le n° 15-18382, toujours pas la 3ème Chambre Civile, montre lui aussi que les magistrats méconnaissent parfois des règles de droit pourtant élémentaires.

Le jugement de la juridiction de proximité d’AIX EN PROVENCE est cassé car il a fait droit à la demande d’une ASL tendant au paiement de frais d’entretien d’un passage alors que les défendeurs bénéficiaient d’une servitude de passage à titre gratuit…

L’arrêt rendu le 29 septembre 2016 (n° 15-22414 et 15-25017) paraît autrement plus important : il constitue un nouveau signe de la détermination de la Cour de Cassation à faire primer, à certaines conditions, la force contractuelle des documents régissant les ASL et les AFUL.

La Cour d’Appel estimait qu’un règlement de lotissement (dont on comprend qu’il avait ensuite été rebaptisé cahier des charges, certaines modifications ayant à cette occasion été opérées) devait être considéré comme ayant acquis une valeur contractuelle.

Cette position est validée sans équivoque par la Cour de Cassation :

« Mais attendu qu’ayant retenu souverainement que l’article 3-02 du cahier des charges du lotissement, prévoyant la création d’une construction par lot d’un ou plusieurs logements, n’était pas la reproduction de la règle d’urbanisme plus contraignante prévoyant une seule construction d’un logement par lot et exactement que cette règle du cahier des charges avait un caractère contractuel et était justifiée par la destination du lotissement et engageait les colotis entre eux, la Cour d’Appel, qui a relevé qu’une construction à usage d’habitation avait déjà été édifiée sur le lot n° 15, n’a pu qu’en déduire, sans dénaturation, que M. J… et Mme I… devaient démolir la construction édifiée (…). »

La Cour de Cassation persiste et signe le 13 octobre 2016 (3ème Chambre Civile, n° de pourvoi 15-23674), bien que sur un sujet légèrement différent.

Elle affirme sans ambages « que les clauses du cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (…). »

Je reviendrai bientôt sur la notion de cahier des charges approuvé (ancienne dénomination du règlement de lotissement), mais cela montre s’il en était besoin que les efforts du Législateur pour fragiliser les documents des lotissements (donc pour favoriser la construction à l’intérieur de ceux-ci) restent assez vains pour le moment.

Au passage, il semble que je me sois trop avancé en affirmant (au mois de juin 2016) que la mort des règlements de lotissement paraissait inéluctable et que les magistrats ne s’embarrasseraient plus à rechercher s’ils pouvaient présenter ou non une portée contractuelle…

En tout cas, cette décision est au moins aussi importante que la précédente.

Non seulement une démolition lourde de conséquences est à nouveau validée : il s’agit d’une piscine, de trois murs de soutien et d’un local technique.

Mais la Cour de Cassation s’affranchit également de façon claire des dispositions de l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme, texte qui met sur le même plan règlement de lotissement et cahier des charges approuvé, et dispose en son premier alinéa que les règles d’urbanisme qu’ils contiennent deviennent caduques dans les 10 ans de l’autorisation de lotir.

On m’objectera sans doute qu’il est extrêmement difficile de définir la notion de règle d’urbanisme, a fortiori pour le Juge Civil. Relevons par ailleurs que l’alinéa 3 de l’article L.442-9 indique que ne sont pas remis en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, sans opérer de distinction entre cahier des charges approuvé et cahier des charges non approuvé.

Pourtant, si la Cour de Cassation prend soin de préciser que les colotis sont engagés que le cahier des charges soit approuvé ou non, quelle que soit sa date et pour toutes les stipulations qui y sont contenues, c’est bien qu’elle se refuse à faire le tri entre ce qui relèverait de la règle d’urbanisme et ce qui n’en relèverait pas.

A mon sens, par conséquent, cette intransigeance n’a rien d’anodin et laisse penser qu’elle se refusera également à distinguer les clauses de nature réglementaire de celles purement contractuelles dans les cahiers des charges non approuvés.

Le 10 novembre 2016 (arrêt n° 15-20899), il n’est plus question ni d’un règlement de lotissement contractualisé ni d’un cahier des charges approuvé, simplement d’un règlement de lotissement dont on comprend qu’il a moins de 10 ans lorsque naît le litige.

Il ne peut donc être considéré comme caduc et présente une force obligatoire qui conduit la Cour de Cassation à rappeler qu’il n’est pas nécessaire de justifier de l’existence d’un trouble anormal de voisinage pour exiger la démolition d’un ouvrage qui lui contreviendrait.

Finissons par un arrêt rendu le 1er décembre 2016 sous le n° de pourvoi 15-24721 (un autre arrêt a été rendu le même jour sous le n° 15-17466, mais il ne me semble pas digne d’intérêt).

Les auteurs du pourvoi tiraient argument de ce qu’une demande d’injonction de payer (encore pour un arriéré de charges) avait été faite au nom d’un Syndicat des Copropriétaires alors qu’il s’agissait d’une ASL.

Mais pour que cette erreur de dénomination affecte la validité de l’acte, encore aurait-il fallu que cela leur fasse grief.

L’exception de nullité a donc été rejetée par le Juge de Proximité, position confirmée par la Cour de Cassation.

4 réflexions sur “ASL ET AFUL : LES DÉCISIONS DE LA COUR DE CASSATION POUR LE SECOND SEMESTRE 2016

  1. Gladel

    Notre Association Syndicale Libre gère une base de loisirs (BDL) avec des équipements de loisirs (piscine, trois tennis et d’une salle de réunion) . L’ensemble appartient en toute propriété à une Copropriété membre de l’ ASL. La gestion pratiquée par l’ASL est en totale contradiction avec ses statuts, datant du 13 octobre 1987 ou l’objet est toujours de gérer des VRD et parties communes à tous les membres, lesquels ont été cédés à la municipalité en 2002, faisant ainsi disparaitre l’objet statutaire.
    L’ A.S.L à deux catégories de membres ; Des Copropriétaires, membres de plein droit du fait qu’ils soient propriétaires indivis de la BDL et des Propriétaires individuels demeurant hors de la Copropriété, que l’ASL considèrent aussi comme membres de pleins droit, alors qu’ils n’ont que le droit d’usage dans le Règlement de la copropriété.
    Certains Propriétaires individuels ne sont pas utilisateurs de la BDL et voudraient sortir de la sortir de l’ Association. Questions :
    – On nous dit qu’il est impossible de modifier les statuts pour autoriser les Propriétaires à sortir de l ‘ASL. Qu’en est-il ? Les Propriétaires sont-ils membres à vie avec ce raisonnement ?
    – Les statuts prévoient la dissolution si l’objet à disparu, mais il faut passer par le vote de A.G au risque de la voir voter CONTRE. Peut-on informer l’A.G sans vote pour éviter le risque de la mette la mettre en contradiction avec ses statuts ?
    – On nous propose des modifications de statuts ou l’objet s’est transformé en gestion de la BDL, sans en être propriétaire mais ou les Propriétaires resteraient obligatoirement membres de droit ! Une ASL est-elle habiliter à fonctionner ainsi. ?

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    1. jeromenaletavocat

      Cher Monsieur,

      J’ai tenté de vous joindre à plusieurs reprises pour parler de votre problématique. Je reste à votre disposition.

      Bien cordialement,

      JN

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  2. Beaudu

    Bonjour,
    Je suis très heureux d’apprendre que les clauses du cahier des charges sont toujours valables mais dans mon cas personnel, elles n’ont jamais été respectées:
    Clauses : un seul logement par lot, un seul bâtiment, à 3m de la rue, à 2,50m des limites latérales……….lotissement approuvé en 1958.
    Constat: 111 lots, 132 propriétaires dont une copropriété horizontale de 16 logements sur 2 lots en front de mer, des lots partagés en deux, 4 copropriétaires sur certains lots… etc.
    Stationnement anarchique sur les trottoirs toléré par les dirigeants de l’ASL et la galère pour rentrer ou sortir de chez soi.
    La plupart des actuels propriétaires ignorent que leur bien n’est pas conforme.
    Un beau cas d’école.
    Cordialement et merci pour ces précieuses informations.

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    1. jeromenaletavocat

      Cher Monsieur,

      Je reste à votre entière disposition si vous souhaitez en discuter. Bien qu’aucune décision n’ait à ma connaissance tranché clairement la question, si réellement les clauses du cahier des charges n’ont jamais été appliquées depuis plus de trente ans, il y a probablement une prescription extinctive par non-usage… Mais vous m’indiquez que l’ASL fonctionne, ce qui pourrait faire obstacle à cette extinction. Enfin, en tant que coloti, vous êtes recevable à agir en justice pour faire respecter le cahier des charges si vous le souhaitez.

      Bien cordialement,

      JN

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