L’ARTICLE L.442-9 DU CODE DE L’URBANISME EST-IL INAPPLICABLE ?

J’ai déjà parlé longuement de l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme au mois de juin dernier, plus brièvement ces derniers mois.

La volonté du Législateur, à l’occasion de la loi ALUR du 24 mars 2014, de supprimer tout frein à la construction dans les lotissements s’est exprimée d’une façon pour le moins maladroite (voir, encore une fois, mon article du mois de juin 2016 et les interrogations légitimes de la doctrine).

Mais prenons un exemple concret, ce qui ne fait malheureusement que le confirmer.

J’ai vu récemment un cahier des charges instaurant un coefficient d’occupation des sols de 30 % (même si la notion de coefficient d’occupation des sols, d’ailleurs supprimée par la loi ALUR, n’y était pas mentionnée en toutes lettres).

S’agit-il d’une règle d’urbanisme ?

A priori, je serais tenté de répondre à cette question par l’affirmative.

A ceci près qu’il est délicat de la qualifier de clause de nature réglementaire au sens de l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme s’il s’agit au départ d’une volonté contractuelle entre personnes privées, sans intervention aucune de l’Administration.

Le Juge Judiciaire, saisi de la problématique, serait de toute façon réticent à la qualifier de règle d’urbanisme : non seulement ce n’est pas son office, mais il pourrait au surplus considérer qu’une règle instaurant une limitation de la superficie à construire au sein d’un lotissement participe d’une volonté de mise en valeur de celui-ci, ce qui (rappelons-le) est l’un des objets des Associations Syndicales Libres (ASL) et des Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) au sens de l’article 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004 (voir par exemple en ce sens la décision de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, n° 06-14270 en date du 11 juillet 2007).

La jurisprudence de la Cour de Cassation va clairement dans le sens d’un refus de distinguer les clauses qui seraient d’ordre civil et celles qui relèveraient de l’urbanisme donc s’avéreraient de nature réglementaire (voir l’article que j’ai récemment publié sur le site Village de la Justice : « Lotissements : la position « anti-ALUR » de la Cour de Cassation »).

Mais l’absurde va bien au-delà de ce tri impossible dans la mesure où la loi ALUR a inséré un nouvel alinéa à l’article L.442-9 qui dispose :

« Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, contenues dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de 5 ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au Bureau des Hypothèques ou au Livre Foncier. (…). »

Or, avec l’exemple d’un coefficient d’occupation des sols de 30 % déterminé contractuellement, nous nous trouverions à tout le moins dans cette hypothèse d’une «disposition non réglementaire ayant pour objet d’interdire ou de restreindre le droit de construire (…) ».

Tout laisse donc penser qu’en présence d’un cahier des charges publié dans le délai imparti, le Juge Judiciaire refusera de considérer une telle clause comme non écrite.

Cependant, aucun décret n’est encore paru, trois ans après la loi ALUR et deux ans seulement avant l’échéance fixée, pour préciser les modalités de cette publication.

Et que faire des documents de lotissements déjà publiés, car ils étaient intégrés à un acte authentique ?

Que faire, surtout, des documents de lotissement qui sont (ou sont devenus) des actes sous seing privé ? Ils sont très nombreux en pratique, soit parce qu’une mise en conformité des statuts par rapport à l’ordonnance du 1er juillet 2004 était nécessaire, soit parce que les cahiers des charges ont été modifiés au fil du temps (ou parce que les règlements de lotissement ont été « contractualisés »).

Et il est constant que ces mises aux normes et autres modifications se font rarement devant Notaire, ce qui empêche la publication des documents concernés (voir l’article 710-1 alinéa 1 du Code Civil, qui réserve les formalités de publicité foncière aux décisions juridictionnelles et aux actes authentiques reçus par un Notaire ou émanant d’une autorité administrative).

Par conséquent, quand bien même un décret d’application interviendrait (et l’hypothèse est de plus en plus fragile à mesure que le temps passe…), beaucoup de cahier des charges ne pourraient répondre aux exigences légales.

En théorie, le Juge Judiciaire ne pourrait dès lors écarter que les règles expressément dites d’urbanisme dans les cahiers des charges (j’ai déjà vu des articles intitulés « règles d’urbanisme » ou « servitudes d’urbanisme »).

Mais l’intransigeance actuelle de la Cour de Cassation à ce sujet me laisse penser qu’elle s’y refuserait.

Comment, en un sens, ne pas la comprendre ?

En effet, la nécessité de faciliter la construction ne peut heurter de plein fouet le droit de propriété ou la force obligatoire du contrat.

En outre, ainsi que le rappelle Pierre SOLER-COUTEAUX (voir son article dans la Revue de Droit Immobilier du mois de mai 2016 : « Le cahier des charges d’un lotissement a un caractère contractuel, quelle que soit sa date et pour toutes ses stipulations »), la situation génère une insécurité juridique qui n’est pas acceptable et la position intransigeante de la Cour de Cassation a le mérite de ne pas exposer plus que de raison les professionnels au titre de leur responsabilité (à titre d’illustration, sont cités deux arrêts de la 3ème Chambre Civile, celui précité du 11 juillet 2007 et le n° 06-10832 en date du 28 février 2007, relatifs respectivement à la responsabilité d’un Notaire et à celle d’un Architecte).

Tôt ou tard, le Conseil Constitutionnel aura à connaître de la difficulté, sans doute via la désormais célèbre QPC (question prioritaire de constitutionnalité).

Cela vient d’être tenté, mais (par un arrêt du 2 février 2017, n° 16-21262) la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a refusé de renvoyer la QPC au Conseil Constitutionnel.

Il faut dire que l’objet du litige portait non pas sur l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme, mais uniquement sur la liquidation d’une astreinte que le Juge de l’Exécution pouvait « seulement liquider ou modérer, sans remettre en cause le principe de l’obligation ».

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