L’ARTICLE L.442-9 DU CODE DE L’URBANISME EST-IL INAPPLICABLE ? (2)

Permettez-moi de compléter brièvement mes observations du mois dernier sur l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme et sa très délicate application.

En ayant un peu trop parlé ces derniers temps, je m’efforcerai ensuite d’aborder d’autres thèmes (la brûlante actualité de l’article L.442-9 et la question largement traitée de la recevabilité des ASL et des AFUL à agir en justice ne doivent pas faire oublier que la matière recèle beaucoup d’autres problématiques passionnantes pour qui veut bien s’y intéresser…).

Mes recherches m’ont permis de prendre connaissance d’un arrêt rendu par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 7 avril 2015 (n° 14-11683).

Le mois dernier, je prenais l’exemple d’un coefficient d’occupation des sols de 30 % déterminé contractuellement en indiquant (même si cette règle pouvait être considérée comme d’urbanisme ou, à tout le moins, comme une disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire) que le Juge judicaire refuserait vraisemblablement d’écarter une telle clause dans le cadre d’un litige.

L’arrêt du 7 avril 2015 pourrait bien faire figure de contre-exemple : y est validée la caducité d’une règle figurant dans un cahier des charges approuvé limitant sur chaque lot la possibilité de construire.

Mais la Cour de Cassation ne valide cette caducité qu’au vu de circonstances très particulières.

En effet, la lecture de l’arrêt fait apparaître qu’a été adjoint au cahier des charges un arrêté préfectoral ayant ramené la limitation de surface constructible de 20 % à 15 %.

Or, selon la Cour d’Appel, « (…) il n’était pas justifié de la volonté non-équivoque des colotis de donner un caractère contractuel à cette disposition dont ils n’avaient pas sollicité le maintien (…) ».

Selon la Cour de Cassation, la Cour d’Appel avait donc pu en déduire sans dénaturation « (…) que la limitation de la surface bâtie prévue par l’article 6/4 du cahier des charges devait s’analyser en une disposition d’urbanisme devenue caduque à l’expiration d’un délai de dix ans (…) ».

Ici, c’est donc uniquement l’intervention du Préfet puis l’absence de réaction des colotis qui justifient que la clause du cahier des charges devienne une règle d’urbanisme et encoure la caducité passé le délai de dix ans.

Par conséquent, si la Cour de Cassation fait application de l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme dans le sens souhaité par le Législateur,  c’est simplement (comme je l’ai dit plus haut) pour tenir compte de circonstances de fait très spécifiques.

Il ne s’agit à mon sens que d’une exception, qui pour paraphraser l’adage confirme le caractère globalement inapplicable de l’article L.442-9…

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