ASL ET AFUL : LES DÉCISIONS DE LA COUR DE CASSATION POUR LE PREMIER SEMESTRE 2017

 

Avant d’en venir aux décisions récemment rendues par la Cour de Cassation, je rappelle qu’il ne s’agit que d’une sélection : certaines ont été écartées puisque ne traitant pas spécifiquement des ASL et AFUL, mais il se peut également que des arrêts aient échappé à ma vigilance (ou d’ailleurs qu’ils n’aient été publiés que postérieurement à mes recherches).

Commençons par un arrêt rendu le 5 janvier 2017 (3ème Chambre Civile, n° 15-20454).

La décision n’est en elle-même pas d’un intérêt flagrant, mais elle attire notre attention sur un problème qui se pose parfois en pratique : lorsque le lotisseur se réserve la propriété d’un lot, s’agit-il d’un lot privatif ou d’une partie commune et que peut-il en faire par la suite ?

Il ne peut être répondu à ces questions qu’au cas par cas.

En l’espèce, l’ASL soutenait que le lot litigieux était un équipement commun, ce que n’a pas retenu la Cour d’Appel, estimant qu’une subdivision du lot en plusieurs autres lots privatifs était tout à fait possible sans violer le cahier des charges de l’Association Syndicale.

La Cour de Cassation ne remet pas en cause cette approche, estimant qu’elle relève de l’appréciation souveraine des Juges du fond.

Autre arrêt rendu le 5 janvier 2017, cette fois sous le n° 15-28150, mais toujours pas la 3ème Chambre Civile : il ne concerne pas les ASL ou les AFUL à proprement parler mais une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté).

J’y vois toutefois un intérêt, puisqu’il rappelle que d’autres modes de gestion existent, y compris avec des documents contractuels appelés cahier des charges, sans pour autant être des Associations Syndicales Libres.

Retenons qu’en matière de ZAC, un autre mode de caducité est prévu par l’article L.311-6 du Code de l’Urbanisme : ladite caducité intervient à la date de la suppression de la ZAC, mais uniquement pour les cahiers des charges signés avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000.

La solution est plus radicale (et moins compliquée à mettre en œuvre) que ce qui est prévu par l’article L.442-9…

L’arrêt rendu le 26 janvier 2017 par la 2ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (n° 16-12527), lui aussi, vaut davantage à titre d’illustration.

Deux sociétés, condamnées à indemniser une ASL pour des travaux non réalisés dans le délai fixé, se plaignaient de l’inertie de celle-ci en soutenant qu’elle aurait dû préalablement procéder à des travaux d’étanchéité sur un square.

La thèse est écartée d’un revers de main par la Cour d’Appel (position validée par la Cour de Cassation) au motif que ces sociétés ne rapportaient pas la preuve d’une cause étrangère ou d’une impossibilité d’exécution.

J’ai déjà parlé de l’arrêt rendu le 2 février 2017 (3ème Chambre Civile, n° 16-21.262) au mois d’avril dernier.

Je n’y reviendrai donc pas, mais je pense qu’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) aboutira tôt ou tard.

L’arrêt rendu par la 3ème Chambre Civile le 9 mars 2017 (n° 16-13.085) ne nous retiendra pas longtemps : la Cour de Cassation réaffirme la force obligatoire d’un cahier des charges d’ASL ou d’AFUL « pour toutes les stipulations qui y sont contenues (…). »

Elle le fait tellement régulièrement ces derniers temps que, comme nous l’avons vu, cela revient à vider l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme de presque toute sa substance.

L’arrêt rendu par la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation le 11 mai 2017 (n° 16-16.022) n’est pas non plus d’une originalité flagrante, puisqu’il concerne l’engagement de la responsabilité d’un Notaire et d’un conseiller en patrimoine, dans le cadre du dispositif de défiscalisation dit « loi MALRAUX ».

Les décisions à ce sujet sont fréquentes, à tout le moins ces derniers temps, et je n’y reviendrai pas.

Le 8 juin 2017 (3ème Chambre Civile, n° 15-23.175) est intervenu un arrêt plus intéressant : il juge, s’agissant d’une saisie-attribution (donc une mesure d’exécution forcée) qu’une Association Syndicale Libre n’a pas nécessairement à justifier de la mise en conformité de ses statuts avec les dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004.

Il faut donc, sur ce point, bien distinguer les actions en justice des mesures d’exécution.

Nouvel arrêt de la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation le 9 juin 2017 (n° 16-17.592).

Il y est question d’une indemnité d’occupation, demandée par le propriétaire d’un terrain à une ASL qui faisait usage de divers équipements irrégulièrement implantés sur sa parcelle.

Le demandeur sollicitait également la suppression des aménagements réalisés.

Invoquant le caractère d’ouvrage public de ces aménagements, l’Association Syndicale Libre avait soulevé une exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative.

Elle avait été suivie par les Juges d’appel mais leur arrêt est cassé partiellement : s’agissant de l’indemnité d’occupation, les Juges de cassation estiment que la juridiction judiciaire était compétente.

Le 15 juin 2017 (n° 15-24.776), la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu un nouvel arrêt rappelant le caractère obligatoire des clauses d’un cahier des charges, quelle que soit sa date et pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

Cette position est assez classique et la loi ALUR n’y a rien changé.

L’intérêt de la décision est ailleurs : elle rappelle également que cela vaut même lorsque l’acte d’acquisition du coloti n’y fait pas référence.

La Cour de Cassation insiste également sur le fait que le cahier des charges a été publié aux Hypothèques, mais ce point est à mon avis plus contestable : la publication à la Conservation des Hypothèques (désormais Service de Publicité Foncière) garantit simplement l’opposabilité aux tiers et elle n’est donc pas nécessaire pour assurer la force obligatoire des clauses du cahier des charges dans les rapports entre colotis.

Il est vrai toutefois que ce point est sensible et susceptible d’évoluer : même si aucun décret d’application n’a été pris plus de trois ans après la loi ALUR, les alinéas 4 et 5 de l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme l’exigent en théorie.

4 réflexions sur “ASL ET AFUL : LES DÉCISIONS DE LA COUR DE CASSATION POUR LE PREMIER SEMESTRE 2017

  1. Jean G

    Bonjour Maître,

    Dans quelques jours, je vais mettre le document en PJ dans les boites aux lettres des 143 propriétaires individuels de l’Association Syndicale Libre les Claux à Fayence 83440. La totalité des membres de l’A.S.L est de 323, c.a.d 143 + 180 copropriétaires de la copropriété « Le Sextant » laquelle est inébranlable depuis que son Syndic défend le statut quo, ne rien faire.

    Que pensez-vous du contenu de ce document… ? je voudrais simplement considérer que le périmètre et l’objet de l’ A.S.L ont dans la réalité actuelle suffisamment changé, pour considérer que l’article 7 de l »ordonnance 2004-632 du 1 er juillet 2014 doit être appliquée. Par conséquent demander un consentement écrit des membres qui souhaitent rester dans l’A.S.L… à défaut d’une dissolution.

    Un bref commentaire avant l’A.G du 16 septembre 2017 de votre part me permettrais de savoir si ma position est défendable, si nous devions faire une procédure judiciaire.

    D’avance merci, Maître.

    Jean Glaldel

    J'aime

  2. Jean G

    Bonjour Maître,

    Je lis le dernier paragraphe de l’Article L311-6 du code de l’ urbanisme et il semble contraire à votre analyse.

    *Article L311-6*

    · Modifié par Ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011 – art. 3 (VD)

    ​ »​ Le cahier des charges devient caduc à la date de la suppression de la zone. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux cahiers des charges signés avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. ​ »​

    ​Un cahier des charges signés en 1987 et ZAC achevée en 1997 ​ est-il devenu caduque ?

    Merci de votre compréhension devant mon insistance.

    ​Jean Gladel​

    J'aime

    1. jeromenaletavocat

      Cher Monsieur,

      Le projet de courrier dont vous parlez n’était pas joint.

      Le mieux serait de toute façon que nous en discutions téléphoniquement au 0130987500 pour que je puisse mieux cerner votre demande.

      JN

      J'aime

  3. Marie

    A bien comprendre les tenants et aboutissants des décisions citées, il apparaît absolument nécessaire de distinguer, d’une part, la portée d’une autorisation d’urbanisme délivrée sous réserve du droit des tiers et dont la contestation relève de la seule compétence des juridictions administratives (avec prise en compte éventuelle du L442-9), et d’autre part, le cahier des charges publié aux hypothèques, aux fiches des parcelles concernées en tant que servitude perpétuelle, ce document conventionnel régissant les droits et obligations des propriétaires et les rapports entre les colotis eux-mêmes, les litiges relevant des juridictions judiciaires.

    Les droits et obligations se rapportent aux parcelles bien identifiées par leur référence cadastrale et leur contenance, qui ont le caractère de lots aliénables, appartenant en toute propriété à leurs acquéreurs.

    Cela n’a que peu à voir avec les espaces communs du lotissement, notamment les voies de desserte des lots aliénables qui, lorsqu’elles ne sont pas transférées à la commune, sont le plus souvent administrées par une ASL des propriétaires concernés, formée de leur consentement unanime constaté par écrit avec des statuts conformes aux dispositions d’ordre public de l’ordonnance du 1er juillet 2004, les litiges entre ASL et propriétaires relevant de la compétence des juridictions judiciaires.

    Sur le point de la modification des dispositions à caractère réglementaire des cahiers des charges, prévue aux articles L 442-10 et -11 du code de l’urbanisme, et dont la contestation relève des juridictions administratives, la jurisprudence ancienne et constante a établi que les associations syndicales de propriétaires y sont étrangères et sans droit à y prendre part : seuls les propriétaires de tous les immeubles sont admis à demander la modification ou à l’accepter.

    Et cela ne concerne que les droits de construire, qui seront délivrés par l’autorité administrative, sous réserve du droit des tiers…

    J'aime

Laisser un commentaire

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l'aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion /  Changer )

Photo Google+

Vous commentez à l'aide de votre compte Google+. Déconnexion /  Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l'aide de votre compte Twitter. Déconnexion /  Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l'aide de votre compte Facebook. Déconnexion /  Changer )

Connexion à %s