ASL ET AFUL : RETOUR SUR L’ARRET DU 21 JANVIER 2016

Si l’on examine la jurisprudence récente de la Cour de Cassation en matière d’Associations Syndicales Libres (ASL) et d’Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL), seul l’arrêt de la 3ème Chambre Civile en date du 21 janvier 2016 (n° 15-10566) a fait l’objet de commentaires fournis.

Cela peut paraître étonnant, dans la mesure où la position prise à cette occasion n’est pas nouvelle.

J’ai abondamment parlé, depuis la création du présent blog, des difficultés posées par la rédaction actuelle de l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme, comme du fait que la Cour de Cassation continuait à considérer contre vents et marées (et, à mon sens, avec une certaine cohérence) qu’un cahier des charges engageait les colotis entre eux pour toutes les stipulations qu’il contenait.

Si plusieurs arrêts sont venus illustrés cette position en 2016 et 2017 (voir mes revues semestrielles de jurisprudence), on peut également citer les arrêts de la 3ème Chambre Civile du 11 janvier 1995 (n° 92-15732) et du 31 mars 2010 (n° 09-10024).

Mais ce ne sont, là encore, que des exemples parmi d’autres.

Dans ces conditions, pourquoi l’arrêt du 21 janvier 2016 a-t-il eu un si grand retentissement ?

Je n’y vois pour ma part qu’une seule explication : la démolition ordonnée en vertu des clauses du cahier des charges l’a été par le Juge des référés, qui par nature dispose pourtant de prérogatives beaucoup plus restreintes que le Juge du fond.

La force contractuelle du cahier des charges, dans cette configuration, est donc affirmée avec d’autant plus d’éclat.

A cet égard, l’arrêt du 21 janvier 2016 contient un autre indice de la détermination de la Cour de Cassation : elle estime qu’une question préjudicielle à la juridiction administrative n’a pas lieu d’être, ce qui signifie qu’elle entend garder son indépendance sur le point de savoir ce qui peut constituer ou non une règle d’urbanisme au sens de l’article L.442-9 précité.

Sauf à ce que le Législateur modifie à nouveau le texte, il reviendra sans doute au Conseil Constitutionnel de clarifier les choses (comme indiqué précédemment, une tentative récente a échoué, voir l’arrêt de la 3ème Chambre Civile en date du 2 février 2017, n° 16-21262).

Mais la décision du 21 janvier 2016 est intéressante sur une autre question, bien qu’elle s’abstienne de la trancher : celle de la possibilité d’une prescription extinctive des servitudes découlant d’un cahier des charges.

Rappelons que, selon l’article 706 du Code Civil : « la servitude est éteinte par le non-usage pendant 30 ans. »

La Cour d’Appel a semble-t-il considéré que, pour que cette prescription extinctive soit retenue, le coloti à qui une violation du cahier des charges était reprochée aurait dû apporter la preuve de ce qu’un ou plusieurs autres colotis avaient eux aussi contrevenus aux documents contractuels du lotissement, ce depuis plus de 30 ans et sans être inquiétés.

Si,  comme indiqué à l’instant, la Cour de Cassation ne se prononce pas sur ce point de droit, elle admet à mon avis implicitement qu’une prescription extinctive trentenaire pourrait intervenir dans une autre configuration.

Deux autres arrêts au moins, beaucoup plus anciens, abordent la question. Ils ne la tranchent pas davantage, mais admettent (plus franchement, me semble-t-il) la possible application de la prescription extinctive à des cahiers des charges de lotissement pour autant que les conditions de sa mise en œuvre soient réunies (voir l’arrêt de la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 27 février 1963 et celui de la 3ème Chambre Civile en date du 13 novembre 1969, tous deux publiés au Bulletin).

 

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