ASL ET AFUL : LA CONTRACTUALISATION DU RÈGLEMENT DE LOTISSEMENT

 

Si l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme peut sembler facile à appliquer dans un cas et un seul, c’est bien celui du règlement de lotissement : les règles qu’il contient deviennent théoriquement caduques dans leur ensemble, au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, sans qu’il soit besoin d’effectuer un tri entre ce qui serait une règle d’urbanisme et ce qui ne le serait pas.

Et pourtant…

La jurisprudence retient dans certains cas la contractualisation du règlement de lotissement, qui acquiert alors entre colotis la même force obligatoire qu’un cahier des charges.

A l’origine, la reproduction du règlement de lotissement dans les actes de vente a pu être considérée par les juridictions judiciaires comme conférant à ce document une valeur contractuelle pouvant être invoquée devant elles par les colotis (voir l’arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation du 4 novembre 1998, n°96-13122).

Dans cette configuration, tout coloti pouvait donc en exiger le respect, voire demander la destruction d’un ouvrage édifié en violation du règlement, sans même avoir à démontrer l’existence d’un préjudice.

D’où l’introduction par le Législateur, à l’occasion de la loi SRU du 13 décembre 2000, d’un article L.111-5 dans le Code de l’Urbanisme (désormais son article L.115-1) :

« La seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel. »

Il faut par conséquent davantage qu’une simple mention ou reproduction pour contractualiser le règlement de lotissement.

Dans une large mesure, la cour de Cassation laisse cette question à l’appréciation souveraine des Juges du fond (voir par exemple ses arrêts du 7 décembre 2005, n° 03-18845, et du 12 mars 2014, n° 13-11205), se contentant de sanctionner les erreurs grossières (comme un amalgame entre un règlement de lotissement et un cahier des charges, voir son arrêt du 10 septembre 2013, n° 12-21568).

Mais un examen global des décisions rendues sur le sujet (en ce compris quelques arrêts des juridictions d’appels) permet tout de même de dégager certains critères, même s’ils doivent être appréhendés avec prudence et mis en perspective, les magistrats semblant raisonner en la matière par faisceau d’indices.

En premier lieu, la Cour de Cassation estime (dans le droit fil de l’article L.115- 1 précité) que la reproduction même in extenso du règlement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne permet pas à elle seule d’établir sa contractualisation (voir, pour une reproduction intégrale du règlement de lotissement dans un cahier des charges, ses arrêts du 7 décembre 2005, n° 03-18845, et du 6 décembre 2006, n° 05-17708).

Par ailleurs, le simple fait de s’engager à respecter les règles contenues dans le règlement de lotissement est insuffisant à caractériser l’existence d’une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions de ce règlement (voir l’arrêt de la Cour de Cassation en date du 15 janvier 2013, n° 10-28641).

Puisque la question est largement laissée à l’appréciation souveraine des Juges du fond, il est intéressant de se pencher sur les rares décisions d’appel auxquelles nous pouvons avoir accès.

Si un arrêt de la Cour d’Appel de LYON en date du 26 octobre 2010 (RG 09/04056) valide le principe d’une contractualisation du règlement de lotissement qui lui était soumis, c’est uniquement parce qu’il « a pour objet de fixer les règles et servitudes d’intérêt général dans l’ensemble des parcelles constituant le lotissement, qu’il est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie des parcelles constituant le lotissement, qu’il doit être visé dans toutes actes translatifs d’un lot et annexé à l’acte, et que les acquéreurs ou occupants des lots ainsi créés sont tenus de respecter les conditions prévues au présent règlement (…). »

Le ton est donc résolument coercitif.

A ma connaissance, cet arrêt n’a pas été soumis à la censure de la Cour de Cassation.

Mais l’exigence de ce que l’on pourrait appeler une opposabilité à quiconque se retrouve dans un arrêt de la Cour d’Appel de NOUMEA en date du 5 juin 2014, position validée par la Cour de Cassation le 7 janvier 2016 (n° 14-24445).

Citons également un arrêt de la Cour d’Appel de COLMAR en date du 14 novembre 2002 (RG 2001/01181), qui est la décision à ma connaissance la plus explicite en matière de contractualisation d’un règlement de lotissement.

On y retrouve l’exigence d’une opposabilité du règlement à quiconque.

Un autre élément est pris en considération : celui  de la mention, dans les statuts, d’un contrôle du règlement par l’Association Syndicale. 

S’il entre statutairement dans sa mission d’exercer un tel contrôle, cela peut donc jouer en faveur de la contractualisation.

La Cour d’Appel de COLMAR tente au passage un exercice périlleux : celui de savoir si la règle considérée peut être considérée comme de nature administrative ou civile.

Son raisonnement sur ce point n’est à mon avis pas très convaincant, mais comme elle l’admet avec une désarmante franchise : « (…) la distinction entre ce qui est du domaine du règlement et ce qui est du domaine d’un éventuel cahier des charges n’est pas très évidente (…). »

Autre facteur pouvant être pris en compte : celui du vote, par l’Assemblée Générale de l’Association, du maintien des règles figurant dans le règlement de lotissement.

Un tel vote pourrait établir la contractualisation du règlement (voir en ce sens l’arrêt de la Cour de Cassation en date du 21 juin 2000, n° 98-21129).

Enfin, je pense que les juges ne peuvent pas faire abstraction de la violation antérieure de la règle considérée par d’autres colotis.

A ma connaissance, la Cour de Cassation ne s’est pas prononcée à propos de l’impact que pourrait avoir la violation antérieure des règles du lotissement sur la contractualisation (ou l’absence de contractualisation) du règlement.

Cependant, dans son arrêt du 28 mai 2013 (n° 12-17738), elle semble admettre que cela a suffisamment d’importance pour interdire aux juges du fond de relever d’office un tel moyen sans inviter préalablement les parties à s’expliquer à son propos.

A mon sens, il est évident que démontrer que d’autres colotis ont violé antérieurement une disposition du règlement de lotissement sans avoir été inquiétés (par exemple, l’interdiction d’édifier une véranda) fragiliserait la thèse d’une contractualisation de ce document.

Il reste, comme indiqué plus haut, que l’étude de cette problématique doit a priori se faire par faisceau d’indices, donc en essayant de mettre en balance au cas par cas les arguments allant ou n’allant pas en faveur d’une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions du règlement de lotissement.

Un arrêt rendu par la Cour d’Appel de BASTIA le 28 octobre 2015 (RG 14/00427) pourrait faire figure de contre-exemple : la contractualisation du règlement n’est en l’espèce déduite que des mentions figurant à l’acte d’acquisition du coloti.

Cette façon de raisonner me semble toutefois critiquable, ne serait-ce qu’en vertu de l’exigence d’un consentement unanime (article 7 alinéa 1 de l’ordonnance du 1er juillet 2004), qui paraît réclamer de rechercher la contractualisation du règlement à l’échelle de l’entier lotissement et non d’un seul de ses lots.

 

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