ASL ET AFUL : CAS PRATIQUE

Un aimable contributeur au présent blog me soumet la problématique suivante.

Il est propriétaire d’une maison au sein d’un lotissement créé en 1954. Ce lotissement est la seconde partie d’un projet initié en 1925, dont le fonctionnement est organisé par un cahier des charges approuvé. Ce cahier des charges édicte l’obligation de créer une ASL. Mais, depuis l’origine, cette ASL n’a jamais été mise en activité.

En outre, il y a quelques années, une partie du lotissement a fait l’objet de ce qu’il appelle un classement. Le périmètre du lotissement est ainsi passé de 74 lots et quatre voies privées à seulement 24 lots et trois voies privées.

Les propriétaires actuels souhaitent gérer les parties communes restantes à l’aide d’une autre Association Syndicale Libre. Il en découle pour eux deux interrogations. D’une part, le cahier des charges les oblige-t-il à créer l’ASL prévue à l’origine ? D’autre part et le cas échéant, le périmètre ayant changé, l’Association prévue est-elle de fait restreinte aux colotis restants ?

Il ne saurait malheureusement y avoir, comme souvent en matière d’ASL et d’AFUL, aucune réponse toute faite…

L’ASL d’origine devrait théoriquement être activée, un cahier des charges approuvé continuant à produire ses effets sur le plan civil (comme je l’ai rappelé à plusieurs reprises au fil des mois depuis la création du blog). On pourrait invoquer une extinction par non-usage trentenaire de l’obligation de créer cette ASL, mais la Cour de Cassation n’a à ma connaissance jamais tranché la question (voir, sur ce point précis, mon article du mois de septembre 2017).

D’une façon générale, il convient de considérer que le classement de certaines voies dans le domaine public de la Commune n’emporte nécessairement ni la dissolution d’une ASL ou d’une AFUL ni la caducité d’un cahier des charges.

Mais il ne vous aura pas échappé que, dans le cas qui nous occupe, l’ASL n’a pas été créée. Et il y aurait une certaine incohérence à la créer maintenant, en englobant les 74 lots, alors que les voies communes n’en concernent plus que 24… On ne peut pourtant pas passer sous silence le fait que les 24 colotis restants vont assumer l’entretien de trois voies (donc, à terme, leur réfection, ce qui peut impliquer des dépenses lourdes) quand les charges auraient pu antérieurement être réparties entre 74 membres du lotissement avec une seule voie supplémentaire (même si l’on imagine qu’elle devait être la plus grande de toutes et la plus empruntée, circonstance qui a sans doute amené la Commune à accepter de la reprendre).

Ceci étant posé, si les 24 colotis restants sont d’accord pour créer une nouvelle ASL et pour assumer les charges qu’elle implique (leur consentement unanime devra alors être constaté par écrit, selon l’exigence posée par l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004), cette solution paraît à privilégier.

Deux remarques s’imposent néanmoins.

En premier lieu, puisque l’on ne peut pas formellement se prononcer dans le sens d’une extinction des obligations découlant du cahier des charges, l’ensemble des colotis (donc 74 et pas 24) doivent veiller à en respecter les termes. Si l’absence de création de l’ASL d’origine n’a en elle-même rien de préoccupant, des contraintes architecturales qui seraient outrepassées (pour ne prendre que cet exemple) exposeraient le coloti concerné à une action d’un autre membre du lotissement d’origine, qui pourrait tout à fait exhumer le cahier des charges pour agir en démolition. A cet égard, je rappelle qu’un coloti peut agir en justice pour réclamer le respect d’un cahier des charges, sans avoir à établir l’existence d’un grief. Par sécurité, cela doit en tout cas conduire les 24 colotis restants à reprendre explicitement le cahier des charges d’origine comme document contractuel, quitte à aménager (notamment en prenant acte de l’absence de création de l’ASL d’origine) et à actualiser (liste des immeubles, éléments communs, plan parcellaire, répartition des charges…) ce qui doit l’être au moment de rédiger de nouveaux statuts.

En second lieu, il ne faut pas oublier de se pencher sur les trois voies privées qui demeureront des éléments communs. Dans la mesure où elles n’ont pas été cédées à une ASL et pas davantage rétrocédées à la Commune, quel est leur statut exact ? Appartiennent-elles en indivision aux 74 colotis concernés ? Chaque voie est-elle uniquement la propriété des colotis qui y ont accès, chacun pour une demi-voie au droit de son terrain ? Plusieurs cas de figure se rencontrent en pratique et il est donc important de trancher la question. En effet, même s’il est envisageable de créer une ASL qui ne serait « que de gestion », clarifier la situation sur le plan juridique réclamerait qu’elle reçoive la propriété des trois voies privées à l’euro symbolique, ce qui impliquerait que tous les colotis potentiellement propriétaires des voies (et ils ne peuvent être identifiés, si vous m’avez bien suivi, qu’après détermination du statut exact des trois voies) souscrivent à cette démarche.

Enfin, relevons qu’une solution beaucoup plus simple existe peut-être : plutôt que la création d’une nouvelle ASL, on peut songer à l’adoption d’un autre mode de gestion des voies. Je viens d’évoquer l’hypothèse, pour chaque voie, d’une propriété des seuls membres y ayant accès, chacun au droit de sa parcelle. Pourquoi pas ? Je persiste toutefois à penser que ce type de solutions, simples en apparence, mènent le plus souvent à une absence de gestion, personne ne se sentant plus concerné faute de règles claires. Au demeurant, dès qu’il ne s’agit plus d’une simple voie (mais également de réseaux communs, d’un portail d’accès à tous les lots concernés, etc…), la création d’une ASL est à mon sens préférable.

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