ASL ET AFUL : LE SILENCE DE L’ACTE D’ACQUISITION

Il me paraît utile de revenir sur une question assez simple, qui n’en est pas moins récurrente et suscite l’incompréhension : celle du silence de l’acte d’acquisition.

Lorsque l’on acquiert un bien immobilier, il est souvent délicat d’en saisir toutes les implications, a fortiori car le projet d’acte est soumis tardivement aux intéressés. Et dans l’hypothèse où ce bien est intégré à une Association Syndicale Libre (ASL) ou une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL), ce qui la plupart du temps est mentionné dans l’acte, on identifie rarement cette entité et quelles en seront les conséquences à moyen ou long terme (participation aux charges, servitudes instaurées par ses documents contractuels, etc…). On ne découvre tout cela qu’ensuite, si l’on veut bien s’y intéresser.

Mais qu’advient-il quand l’acte d’acquisition est silencieux sur le sujet, ce qui arrive parfois ?

Les droits et obligations découlant de l’existence d’une ASL ou d’une AFUL présentent un caractère réel. Cela signifie qu’ils ne sont pas attachés à la personne du propriétaire du bien compris dans le périmètre de l’Association, mais au bien immobilier lui-même, en quelque main qu’il passe et jusqu’à la dissolution de l’Association ou la réduction de son périmètre (voir, à cet égard, l’article 3 alinéa 1 de l’ordonnance du 1er juillet 2004).

Le silence de l’acte d’acquisition n’y change rien : le nouveau propriétaire du bien considéré est membre de plein droit et obligatoirement de l’ASL ou de l’AFUL (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 26 février 2003, n°01-15213).

Sur la question des charges induites par l’appartenance à l’ASL ou à l’AFUL, tout juste peut-il envisager de se retourner contre son vendeur ou contre le Notaire s’il s’estime lésé.

Ce silence peut s’avérer encore plus dommageable sous un autre angle : le nouveau propriétaire, n’ayant pas été avisé des servitudes instaurées par les documents contractuels de l’Association (notamment et surtout son cahier des charges) peut se trouver empêché d’édifier une véranda, de surélever ou d’étendre le bâtiment existant, ce quand bien même les règles d’urbanisme en vigueur l’y autoriseraient théoriquement.

Ces restrictions au droit de propriété s’imposent-elles même si l’acte d’acquisition du nouveau membre n’en dit mot ? La Cour de Cassation répond à cette question par l’affirmative, compte tenu justement du caractère réel de l’appartenance à l’ASL ou à l’AFUL (voir, par exemple, l’arrêt de la 3ème chambre de la Cour de Cassation en date du 9 décembre 1986, n°85-14348). Elle vérifie simplement, dans ce cas très spécifique, que le document en cause a bien fait l’objet d’une publicité foncière (alors que, normalement, la publicité foncière n’est requise que pour des raisons d’opposabilité aux tiers, de sorte qu’un membre de l’Association ne peut tirer argument d’une absence de publicité).

Cela me conduit, et j’en terminerai là, à corriger ce que j’ai écrit quelque peu hâtivement à propos de l’arrêt du 15 juin 2017 dans ma revue semestrielle du mois d’août dernier : si la Cour de Cassation a vérifié l’existence d’une publicité foncière, c’est bien eu égard au silence de l’acte. Il n’y avait donc dans cette vérification rien de contestable (pour un second exemple, voir un autre arrêt de la 3ème chambre civile, daté du 11 mai 1994, n°91-20649).

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