VALEUR CONTRACTUELLE DES DOCUMENTS DU LOTISSEMENT : UN CONTRÔLE FORMEL NE SUFFIT PAS

 

Lorsqu’il s’agit d’apprécier si les documents d’un lotissement ont ou non une valeur contractuelle, une ligne de démarcation demeure, malgré les modifications apportées par la loi ALUR du 24 mars 2014 à l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme : les cahiers des charges conservent leur force obligatoire dans le temps, au contraire des règlements de lotissement.

La Cour de Cassation, en effet, continue à considérer que les clauses d’un cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (Cass. 3ème Civ., 11 janvier 1995, n° 92-15732, Bull. civ. III, n°13 ; Cass. 3ème civ., 22 mai 1996, n°93-19462, JurisData n°1996-001987 ; Cass. 3ème Civ., 12 février 1997, n° 95-11599, Bull. civ. III, n°34, D.1997.64 ; RDI 1997.424, obs. J. Morand-Deviller et L. Touvet ; Cass. 3ème civ., 31 mars 2010, n°09-10024, JurisData n°2013-022140 ; Cass. 3ème Civ., 21 janvier 2016, n° 15-10566, D. 2016. 257 ; AJDI 2016. 442, obs. Marcie Morin et P.-L. Niel ; RDI 2016. 223, obs. J.-L. Bergel ; ibid. 301, obs. P. Soler-Couteaux ; RTD civ. 2016. 356, obs. H Barbier ; ibid. 394, obs. W. Dross ; ibid. 449, obs. N. Cayrol ; Constr.-Urb. 2016, n° 37, note P. Cornille ; JCP N 2016, n° 1091, note D. Gillig ; Cass. 3ème civ., 29 septembre 2016, n° 15-22414 et 15-25017 ; Cass. 3ème civ., 13 octobre 2016, n° 15-23674 ; Cass. 3ème civ., 9 mars  2017, n° 16-13085 ; Cass. 3ème civ., 15 juin 2017, n° 15-24776 ; Cass. 3ème civ., 14 septembre 2017, n° 16-21329).

En revanche, l’ensemble des règles contenues dans un règlement de lotissement deviennent caduques à l’expiration d’un délai de dix ans à compter de la délivrance d’un arrêté de lotir si le lotissement est à cette date couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu (Cass 3ème civ., 26 janvier 2005, n° 03-15584, Bull. civ. III n° 17, p. 13, JurisData n° 205-026654, BJDU 2005. 250, obs. Nési, Constr.-Urb. 2005, n° 72, note P. Cornille, Defrénois 2005. 811, note Benoit-Cattin). Elles n’ont donc alors plus aucune force obligatoire entre colotis passé ce délai, la loi ALUR ayant en outre supprimé la possibilité de demander leur maintien (ce qui était prévu dans la version antérieure de l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme).

Ces problématiques (cahier des charges, règlement de lotissement, contractualisation de celui-ci, difficultés posées par l’actuel article L.442-9, etc…) ont souvent été abordées ici.

Mais qu’en est-il lorsque le document du lotissement n’est intitulé ni cahier des charges ni règlement de lotissement ? A-t-il ou non valeur contractuelle et comment doivent procéder les magistrats ? Ce sont à ces questions que la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, par un arrêt n°17-17294, apporte des éléments de réponse. En l’espèce, la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence s’en était tenue à l’intitulé du document, simplement dénommé « règlement », estimant que ce critère formel suffisait à établir le caractère règlementaire des clauses qu’il contenait (donc leur caducité, le document litigieux datant de 1974). Tel n’est pas l’avis de la Cour de Cassation. Pour elle, « (…) le juge doit restituer leur exacte qualification aux actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions sans s’arrêter à leur seul intitulé (…) ».

Dans une espèce antérieure, si la nature réglementaire des clauses d’un document de lotissement dénommé « règlement applicable dans le lotissement » avait été validée, c’est parce que la Cour d’Appel de Nîmes ne s’en était pas tenue à l’intitulé du document, examinant sa définition, sa portée et ses rubriques (Cass. 3ème civ., 22 mai 1996, n°94-12146).

Ainsi, comme lorsqu’il s’agit d’apprécier si un règlement de lotissement a été contractualisé, le juge ne peut s’en tenir à un contrôle formel du document qui lui est soumis pour en apprécier la valeur contractuelle ou la caducité : il doit rechercher, au-delà de l’intitulé, l’exacte intention des parties.

A bien y réfléchir, l’approche de la Cour de Cassation en la matière n’est d’ailleurs pas sans paradoxe : lorsque le document qui lui est soumis s’intitule cahier des charges, elle lui prête une valeur contractuelle quoi qu’il advienne, ce qui revient d’une certaine façon à privilégier un critère formel… La présente décision est en tout cas un nouveau signe de sa détermination à préserver, quand elle le peut, la force obligatoire des documents du lotissement.

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