ASL ET AFUL : LES DÉCISIONS DE LA COUR DE CASSATION POUR LE PREMIER SEMESTRE 2018

 

En cette fin d’année, voici in extremis une sélection des arrêts rendus par la Cour de Cassation dans le courant du premier semestre 2018 sur les questions qui touchent les ASL, les AFUL et les lotissements.

Commençons par deux arrêts rendus le 25 janvier 2018, à chaque fois par la 3ème chambre civile.

Celui portant le n°17-10549 concerne un article du cahier des charges d’un lotissement, dont on comprend qu’il ne fait en réalité que reprendre des dispositions du règlement de lotissement. L’arrêt d’appel est cassé, la Cour de Cassation lui faisant grief d’avoir considéré la clause litigieuse comme ayant valeur contractuelle sans avoir recherché « l’existence d’une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions du règlement de lotissement ». La décision n’est pas surprenante puisqu’elle tire simplement les conséquences de l’article L115-1 du Code de l’Urbanisme issu de la loi SRU (voir, à cet égard, mon article du mois d’octobre 2017).

L’arrêt n°17-11014, rendu à la même date, ne nous retiendra pas beaucoup plus longtemps. Il traite d’abord de la mise en conformité des statuts d’une ASL en validant la position de la Cour d’Appel, laquelle estimait que le fait de ne pas annexer un plan parcellaire et la déclaration des adhérents spécifiant la désignation cadastrale et la contenance des immeubles, comme d’ailleurs de ne pas préciser les modalités de financement de l’ASL ni le mode de recouvrement des cotisations, ne suffisaient pas à établir l’absence (ou, en tout cas, l’insuffisance) de mise en conformité des statuts par rapport à l’ordonnance du 1er juillet 2004. La Cour de de Cassation a, depuis, effectué un revirement (voir mon article du mois d’octobre 2018 sur la mise en conformité effective des statuts, commentant l’arrêt du 6 septembre 2018, publié au bulletin). Il est question, ensuite, du paiement des charges. Sur cette question, la Cour d’Appel ne fait qu’appliquer la répartition des charges prévue par les documents contractuels de l’ASL, ce que la Cour de Cassation valide.

Passons maintenant à l’arrêt rendu le 15 mars 2018 sous le n°17-13495, toujours par la 3ème chambre civile. Il est intéressant car il traite du même litige que celui qui avait abouti à l’arrêt du 21 janvier 2016, très commenté l’époque (j’y suis moi-même revenu à plusieurs reprises, y compris dans mon article de septembre 2017). L’arrêt d’appel est cassé au motif qu’il appartenait au propriétaire de la construction litigieuse, non à son locataire, de remédier à la violation de cahier des charges (donc de mettre fin au trouble manifestement illicite découlant de cette violation).

Le 29 mars 2018 (arrêt n°17-16037), il est question du délicat problème de la livraison des parties communes du lotissement. Dans quelle mesure l’ASL peut-elle refuser cette livraison ? Quelle est sa marge de manœuvre et quelles sont les obligations du lotisseur ? D’une façon générale, il faut considérer que l’ASL, qu’elle soit ou non propriétaire des éléments communs, doit les entretenir. Mais, ainsi que le rappelle cette décision, cela ne signifie pas pour autant que le lotisseur peut s’exonérer de toute responsabilité : selon la Cour de Cassation, il est « tenu de livrer un ouvrage exempt de vices tel qu’il était contractuellement prévu ».

Les deux arrêts rendus le 12 avril 2018 (n°16-21690 et 16-21691), relatifs à la capacité à agir d’une ASL ou d’une AFUL en cause d’appel, sont à mon avis importants, même s’ils n’ont pas été publiés bulletin. Mais je les ai déjà commentés en mai 2018 et je n’y reviendrai donc pas.

De même, j’ai commenté en septembre l’arrêt intervenu le 3 mai 2018 (n°17-17294), relatif au contrôle par les magistrats de la valeur contractuelle des documents du lotissement.

Les arrêts rendus par la 3ème chambre civile le 24 mai 2018 (n°16-27841 et 17-12760) méritent d’être signalés, bien qu’à titre d’illustration. Le premier rappelle que l’extension de la voirie d’un lotissement en vue du raccordement à un terrain voisin peut valoir non seulement pour un passage en surface mais également pour les canalisations souterraines nécessaires à la desserte du lotissement par les réseaux publics. Le second, quant à lui, rappelle qu’une voie d’accès à un lotissement et des équipements ne peuvent empiéter sur le fonds voisin si des actes et/ou des servitudes n’ont pas été établis en ce sens. À cette occasion, il est jugé qu’une ASL doit supporter les conséquences de ces troubles possessoires si elle en avait eu connaissance préalablement.

L’arrêt rendu le 12 juin 2018, sous le n°17-18705, nous vient, une fois n’est pas coutume, de la 1ère chambre civile. Il illustre une question qui, en pratique, se pose plus souvent qu’il n’y paraît. Que se passe-t-il lorsqu’un bien fait l’objet d’une propriété indivise et qu’il n’est prévu pour l’administrer aucun régime particulier (ou lorsque, comme en l’espèce, la création d’une ASL avait été prévue mais sans qu’aucune formalité n’ait été accomplie en ce sens) ? C’est alors la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui s’applique par défaut, comme le prévoit son article 1er, dernier alinéa.

Comme les arrêts susmentionnés du 24 mai, celui rendu le 14 juin 2018 (3ème chambre civile, n°17-18775), traite du droit de passage. Un cahier des charges, qui se contente de mentionner que les acquéreurs des lots s’engageront à souffrir le passage de canalisations sur leur propriété, n’est qu’un commencement de preuve par écrit. Pour la Cour de Cassation, faute de faire référence au titre antérieur constitutif de la servitude, il est insuffisant à établir la constitution de cette servitude. La solution, au demeurant, est assez classique.

Autre arrêt, rendu à la même date par la même chambre, sous le n°17-20280, une fois encore sur une problématique de passage. Cette fois, contrairement à ce qui a été retenu le 24 mai, la Cour de Cassation estime qu’une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit. La solution est sans doute différente car il n’y avait pas, en l’espèce, de nécessité d’un raccordement aux réseaux publics. Au-delà, il est reproché aux juges d’appel de n’avoir pas recherché si la création, sur le fonds dominant, d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) conduisant à la desserte de plusieurs centaines de logements n’entraînait pas une aggravation de la servitude conventionnelle.

Toujours le 14 juin 2018 (3ème chambre civile, n°17-20692), la Cour de Cassation rappelle sa position sur le non-respect des statuts d’une ASL ou d’une AFUL : la nullité de l’assemblée générale résulte du seul fait que les règles statutaires n’ont pas été respectées (il s’agissait en l’occurrence des modalités de vote et l’arrêt de la Cour d’Appel est cassé car n’ayant pas retenu la nullité dans la mesure où la violation de la règle statutaire n’avait, selon elle, pas eu d’influence sur le décompte des voix).

L’arrêt rendu le 28 juin 2018 sous le n°17-21746 tranche, lui aussi, une question assez classique en la matière. Le consentement à la création d’une ASL ou d’une AFUL, s’il est nécessaire, peut très bien être implicite, comme résultant par exemple de l’engagement pris au moment de l’acquisition d’un bien compris dans son périmètre. Les juges du fond, s’ils n’effectuent pas cette recherche, peuvent être censurés.

Terminons par deux arrêts rendus le 12 juillet 2018.

Le premier, n°17-21081, a été publié au bulletin et pourrait bien être l’arrêt le plus important du semestre. Il traite de l’article L442-10 du Code de l’Urbanisme. La Cour de Cassation y affirme sans détour que la modification du cahier des charges d’un lotissement, adoptée conformément à ses stipulations, n’a pas à être approuvée par l’autorité compétente. Ainsi, elle clarifie une jurisprudence antérieure pour le moins contrastée, puisqu’elle statuait tantôt en faveur d’un aval nécessaire de l’Administration (Cass. 3ème Civ., 20 mai 1998, n°96-16639, Bull. civ. III n°107, D. 1998.150 ; Defrénois, 1998.1239, note S. Pérignon ; RDI 1998.355 ; Cass. 3ème Civ., 4 février 2004, n°02-11409 Bull. civ. III n°22), tantôt en sens contraire (Cass. 3ème Civ., 21 juin 2000, n°98-21129), quitte à exiger une décision prise à l’unanimité des colotis (Cass. 3ème Civ., 16 décembre 2008, n°07-14307). Et, surtout, elle s’affranchit de la position de principe du Conseil d’État sur la question (CE, 10 mars 1989, n°70070, Commune de Reichstett, Lebon T.996 ; LPA 21 juillet 1989, note J. Courrech ; Dr. Adm. 1989, n°236).

Le second (n°17-22730) traite d’une situation peu courante. Quelqu’un acquiert en bloc, par voie d’adjudication, un certain nombre de parcelles comprises dans le périmètre d’un lotissement, dont des espaces libres pour lesquels il était prévu dans le cahier des charges et les statuts de l’ASL que cette dernière en deviendrait propriétaire. Cet acquéreur, subrogé dans les droits et obligations du lotisseur, a selon la Cour de Cassation « contracté l’obligation, en application du cahier des charges du lotissement, document contractuel s’imposant tant au lotisseur qu’aux colotis, de les transférer à l’association syndicale constituée à cet effet. »

 

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