ASL, AFUL ET LOTISSEMENTS : LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION POUR LE SECOND SEMESTRE 2018

Relecture faite de mon envoi du mon envoi du 21 décembre dernier, consacré aux arrêts notables de la Cour de Cassation pour le premier semestre 2018, je m’aperçois d’un léger débordement puisque j’y avais inclus deux décisions du mois de juillet… L’exercice sera donc plus court s’agissant du second semestre.

Mon attention a été retenue par trois arrêts du 6 septembre 2018, dont j’exclurai d’emblée celui rendu par la 3ème chambre civile sous le n°17-22815, important mais déjà commenté par mes soins en octobre. Même chambre, sous le n°17-16670 : le litige concerne un changement dans la répartition des charges au sein d’une ASL. Le pourvoi est rejeté car ceux qui l’ont formé n’établissent pas « en quoi les résolutions litigieuses auraient été adoptées dans des conditions contraires aux statuts ou au règlement intérieur ». Toutefois, la difficulté est sans doute ailleurs. La modification de la répartition des charges a eu lieu en 1991, les propriétaires concernés n’ont acheté qu’en 2005 et ils contestaient l’approbation des comptes pour 2011 ainsi que les budgets prévisionnels pour 2012 et 2013. Tout laisse penser qu’une action contre la résolution de 1991 était prescrite, de sorte que la procédure a été diligentée contre des résolutions plus récentes à défaut de mieux… Sans cet écueil, l’action aurait sans doute prospéré, la jurisprudence considérant que la modification de la répartition des charges ne peut intervenir qu’à l’unanimité (ou, en tout cas, avec l’approbation de ceux dont les charges sont aggravées).

Même date, autre chambre (la 2ème), pour un arrêt qui vaut davantage à titre d’illustration procédurale. Deux parties interviennent volontairement à une procédure d’appel alors que l’ASL, appelante, s’est désistée. L’arrêt d’appel est cassé pour ne pas avoir recherché si le désistement de l’ASL rendait ou non irrecevables les interventions volontaires, ce que soutenaient les intimés.

Deux arrêts ont été rendus par la 3ème chambre civile le 13 septembre 2018. Là encore, j’écarterai celui portant le n°17-22041, lui aussi commenté en octobre. Le n°15-24655 rappelle, à propos d’un lotissement, que les articles 815 et suivants du Code Civil, relatifs à l’indivision, n’ont pas vocation à s’appliquer à une indivision perpétuelle et forcée. A défaut de régime particulier, c’est le régime de la copropriété qui trouve à s’appliquer (voir, pour une autre illustration, l’arrêt du 12 juin 2018, commenté en décembre).

Ceux rendus le 27 septembre 2018 sous les n°17-24467 et 17-24469 par la 2ème chambre civile rappellent une solution constante : le défaut de capacité à agir d’une ASL ou d’une AFUL, comme le défaut de pouvoir de son représentant, constituent des irrégularités de fond susceptibles d’être couvertes jusqu’au moment où le juge statue. Autrement dit, ce sont des vices régularisables en cours d’instance.

Le 11 octobre 2018 (3ème chambre, n°17-20094 et 17-20257), il est traité de sommes dues à une ASL. La Cour d’Appel avait estimé qu’il ne lui appartenait pas de « se livrer à l’addition fastidieuse des sommes surlignées dans les abondants relevés produits » (sic). La Cour de Cassation casse cette décision en considérant que lorsque le principe de la créance est admis, les magistrats ne peuvent refuser d’en déterminer le montant. La solution n’est pas nouvelle. L’arrêt ne manque pas de piquant dans la mesure où, une fois n’est pas coutume, quelqu’un veut à tout prix entrer dans l’ASL alors que beaucoup voudraient sortir de celle à laquelle leur bien est intégré… Et il y est pêle-mêle question de frais d’entretien de voirie, de participation au fond de roulement de l’Association, etc…

Nouvel arrêt de la 3ème chambre civile, n°17-26135, rendu le 22 novembre 2018. Il fait étrangement écho à mon article précédent, relatif à la loi ELAN et aux espaces verts. Nous sommes en Corse et le lotisseur vend à une SCI différentes parcelles, parties communes de l’ASL (car à usage soit de voirie soit d’espace vert), situées en bord de plage aux fins de construction. Sachant que les documents contractuels de l’ASL prévoyaient pour le lotisseur la possibilité de modifier la destination des parcelles vendues, l’ASL pouvait-elle remettre en cause cette vente ? Oui, car il était également prévu dans cette hypothèse l’obligation d’effectuer cette modification par le biais d’un acte notarié et de notifier ce changement d’affectation à l’ASL, ce qui n’avait pas été fait… La promesse de vente a par conséquent, selon les juges d’appel, été signée en fraude des droits des propriétaires de l’Association, raisonnement que valide la Cour de Cassation.

Encore la 3ème chambre civile, encore la Corse, cette fois le 6 décembre 2018 (n°17-22628). Les moyens examinés par la Cour de Cassation sont purement procéduraux et ne méritent pas forcément qu’on s’y attarde. En revanche, l’espèce vaut sur le plan factuel : une ASL avait au départ été assignée en paiement de factures d’eau et d’assainissement. La problématique n’est pas à négliger. Trop souvent, les ASL ou les AFUL ignorent ce qu’il en est de leurs réseaux. Leur appartiennent-ils ? Ont-ils été rétrocédés à l’Administration ? Leur entretien a-t-il été délégué ? A quelle entité ? Et, pour y voir plus clair, encore faut-il disposer d’archives dignes de ce nom, ce qui n’est pas toujours le cas…

Terminons par une décision rendue le 20 décembre 2018 (3ème chambre, n°17-21002), qui prête franchement à sourire. Après la Corse, Nouméa. Des colotis se plaignaient de ce que leur voisin « avait tendu une toile au-dessus de sa piscine et s’était abstenu de construire un mur de soutènement en limite de propriété », ce qui les a conduits à saisir le Juge des Référés. Y avait-il là un ou plusieurs troubles manifestement illicites ? Le voisin, en lieu et place du mur de soutènement, avait sur sa propriété un talus de moins de trois mètres, ce qui était autorisé par le règlement de lotissement. « Et que pense donc la Cour de Cassation de la toile tendue ? », me demandera le lecteur attentif, tenu en haleine par ce litige de voisinage peu commun. Voici sa réponse : « Mais attendu qu’ayant retenu, sans dénaturation, que le point de savoir si la toile tendue au-dessus de la piscine constituait une toiture au sens du règlement de lotissement excédait les pouvoirs de la juridiction des référés, la cour d’appel a pu en déduire qu’aucun trouble manifestement illicite n’était établi. »

 

 

 

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