ASL, AFUL ET LOTISSEMENTS : LE TRANSFERT D’OFFICE DE L’ARTICLE L.318-3 DU CODE DE L’URBANISME

En novembre 2016, j’avais abordé la question de la cession ou de la rétrocession des éléments communs d’une ASL ou d’une AFUL.

Prenant connaissance de l’un des multiples apports de la récente loi ELAN, je réalise qu’une précision doit être apportée à ce sujet.

Le processus ne se déroule pas forcément de façon amiable, soit parce qu’il existe une convention au départ, soit parce que la Commune le souhaite ou l’accepte dans un second temps.

En vertu de l’article L.318-3 du Code de l’urbanisme, la propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d’habitations peut être « (…) transférée d’office sans indemnité dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées ».

Ainsi, un tel transfert peut être imposé à une ASL ou une AFUL (ou encore aux membres d’un lotissement qui ne serait plus géré par une association syndicale de propriétaires).

La décision du transfert est prise, après enquête publique, par une décision du conseil municipal ou (si un propriétaire intéressé a fait connaître son opposition) par un arrêté préfectoral. Elle vaut classement dans le domaine public et éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les biens transférés.

Cette décision administrative constitue bien un titre de propriété qui, à l’instar d’une ordonnance d’expropriation, doit être publiée à la Conservation des Hypothèques (Rép. Min. Q. n°19.336, JOAN du 6 février 1995, p. 719).

La loi ELAN ne change rien à ce dispositif, en tant qu’il concerne les ensembles d’habitations (donc, entre autres, les ASL, les AFUL et les lotissements). Elle l’étend simplement aux zones d’activités ou commerciales. Par conséquent, le nombre de voies privées susceptibles d’un transfert d’office sans indemnité est désormais plus important.

Il reste à déterminer les caractéristiques d’une voie privée ouverte à la circulation publique (puisque la nature des voies peut varier d’un lotissement à l’autre, voire d’une zone à une autre au sein d’un même lotissement).

Je ne peux que citer, à cet égard, une réponse ministérielle, publiée au Journal Officiel du Sénat le 30 octobre 2014 (p. 2440) :

« La notion d’ouverture à la circulation publique ne résulte pas d’un texte mais de la jurisprudence. C’est une notion de fait que les juges du fond apprécient souverainement (Cour de Cass. 2e civ. , 13 mars 1980, n° 78-14.454). Une voie privée ne peut être réputée affectée à l’usage du public que si son ouverture à la circulation publique résulte du consentement, au moins tacite, des propriétaires (CE, 15 févr. 1989, Cne Mouvaux). Les propriétaires peuvent à tout moment décider d’interdire l’ouverture ou son maintien à l’usage du public (CE, 5 nov. 1975, n° 93815, Cne Villeneuve-Tolosane). L’ouverture à la circulation ne fait pas perdre à la voie son caractère privé ; il n’en irait autrement qu’en cas d’intégration au domaine public communal, ce qui suppose un acte de classement sous forme de délibération du conseil municipal (CE, 8 janv. 1964, Ville de Brive) (…). »

Précisons enfin que les dispositions de l’article L.318-3 font l’objet d’une interprétation stricte, compte tenu de la dépossession sans indemnité qu’elles permettent. Le transfert n’est pas possible s’agissant de parcelles n’ayant pas le caractère d’accessoires indispensables à la voie considérée (voir, pour un terre-plein : CE, 19 septembre 2016, n° 386950).

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