ASL, AFUL… ET POURQUOI PAS UNE UNION DE SYNDICATS ?

 

J’ai déjà eu l’occasion d’indiquer ce qui distinguait les AFUL des autres ASL (voir, notamment, mon article de janvier 2017) et, en particulier, pourquoi elles avaient davantage vocation à gérer des ensembles immobiliers intégrant une ou plusieurs copropriétés au sens de la loi du 10 juillet 1965.

Mais pourquoi, dans cette hypothèse, ne pas songer plutôt à une union de syndicats, entité dont la création est prévue par l’article 29 de ladite loi ?

Il est utile de rappeler ici les dispositions de cet article :

« Un syndicat de copropriétaires peut être membre d’une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l’objet est d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement communs ainsi que la gestion de services d’intérêt commun.

 Cette union peut recevoir l’adhésion d’un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés d’attribution régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.

 Les statuts de l’union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente loi. Ils ne peuvent interdire à l’un de ses membres de se retirer de l’union.

 L’adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l’assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l’article 25. Le retrait de cette union est décidé par l’assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l’article 26.

 L’assemblée générale de l’union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l’union. Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu’ils représentent.

 L’exécution des décisions de l’union est confiée à un président de l’union désigné par l’assemblée générale de l’union.

 Il est institué un conseil de l’union chargé d’assister le président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d’un représentant désigné par chaque membre de l’union. »

 

L’objet d’une union de syndicats est donc extrêmement proche de celui des ASL et des AFUL. Et, comme elles, l’union de syndicats est essentiellement régie par des statuts. Seules certaines dispositions du décret du 17 mars 1967 (articles 63 et suivants) lui sont applicables en sus de l’article 29 de la loi. Elle présente donc une souplesse indéniable de fonctionnement, autre point commun avec les associations syndicales libres.

Cependant, en l’état actuel de la législation, il n’est pas véritablement possible de choisir entre une ASL ou une AFUL et une union de syndicats pour gérer un ensemble immobilier complexe.

En effet, si l’on se place au stade de la création de l’ensemble immobilier, l’union de syndicats ne pourra être mise en place, puisque cela n’est possible qu’en faisant voter la ou les copropriétés concernées, qui par définition ne sont pas encore constituées.

Inversement, lorsque l’ensemble immobilier est déjà construit, la création d’une ASL ou d’une AFUL est presque impossible en pratique : elle réclame le consentement unanime de ses membres constaté par écrit (mon article de juillet 2018) et, si un syndicat de copropriétaires est compris dans son périmètre, ce sont les copropriétaires à titre individuel (et non le syndicat) qui sont membres de l’Association. Si ce consentement n’a pas été recueilli dès la signature des actes d’origine, l’obtenir ensuite unanimement relève par conséquent du miracle.

En résumé :

  • si se pose a priori la question d’un mode de gestion et d’entretien des éléments communs à plusieurs biens immobiliers (incluant une ou plusieurs copropriétés), c’est une ASL (et de préférence une AFUL) qui doit être créée ;
  • si la question se pose a posteriori, l’union de syndicats doit être privilégiée par la force des choses.

 

La création d’une union de syndicats peut d’ailleurs être opportune dans un cas bien spécifique. Il arrive en effet qu’une ASL ou une AFUL ait été créée de façon irrégulière et que l’on se rende compte, après de longues années parfois, qu’elle n’a en réalité aucune existence juridique. Dans cette configuration, puisqu’il faut bien continuer à gérer et entretenir les éléments communs, la création d’une union de syndicats peut être envisagée.

Abstraction faite de ce qui précède, il se dit parfois qu’une union de syndicats est plus fragile qu’une ASL ou une AFUL, dans la mesure où l’on peut s’en retirer à tout moment. Mais c’est oublier que le décret du 3 mai 2006 impose lui aussi que les modalités de distraction d’un des immeubles soient prévues dans les statuts d’une association syndicale libre (mon article 2 septembre 2016). Et en tout état de cause, ainsi qu’il vient d’être vu, c’est la chronologie des événements, bien plus qu’un véritable choix, qui impose une organisation (ASL, AFUL) ou l’autre (union de syndicats)…

Deux précisions pour finir :

  • d’une part, il a été introduit à l’article 28 IV de la loi du 10 juillet 1965 une dérogation, qui permet aux statuts d’une union de syndicats d’interdire à ses membres de se retirer de celle-ci, dans le cas d’une scission de copropriété par division en volumes ;
  • d’autre part, l’article 44 de la loi dispose que les associations syndicales existantes sont autorisées à se transformer en unions de syndicats coopératifs définies à l’article 29 sans que cette opération entraîne création d’une nouvelle personne morale, à ceci près que la notion de syndicat coopératif a ensuite disparu de l’article 29, de sorte que la sécurité commande de ne pas tenter une telle transformation.

 

 

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