ASL ET AFUL : UNE APPREHENSION PLUS EXIGEANTE DE L’ORGANISATION DIFFERENTE

Jusqu’à très récemment, l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis était ainsi rédigé :

« La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties communes correspondante.

La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. »

 

Si les ASL et les AFUL constituaient souvent cette « organisation différente », la notion restait vague et manquait de sécurité.

A la suite de l’ordonnance du 30 octobre 2019, voici la nouvelle version de cet article 1er, applicable au 1er juin 2020 :

« I.- La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante.

La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.

II.- A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :

1° A tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;

2° A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

Pour les immeubles, groupes d’immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l’assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. »

 

Sans entrer ici dans le détail du texte et de ses évolutions qui ne concernent pas directement le présent blog (notamment l’introduction de la notion de volumes), depuis le 1er juin 2020, l’application par défaut du statut de la copropriété aux immeubles et groupes d’immeubles ne se fait donc plus « à défaut de convention contraire créant une organisation différente » mais « à défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs ».

Si cela s’inscrit dans le droit fil des préconisations de la doctrine et de la jurisprudence (la Cour de Cassation n’hésitant pas à faire application du statut de la copropriété lorsque l’organisation différente était inexistante ou insuffisante), les choses sont ainsi précisées.

Mais quelle est donc cette autre organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée, me direz-vous, puisque la formule reste évasive ? A priori, cela ne peut être qu’une ASL, une AFUL ou à la rigueur une Union de Syndicats (voir, sur ce dernier sujet, mon article de juillet 2019)…

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