UNE ASL OU UNE AFUL PEUT-ELLE CONTESTER UN PERMIS DE CONSTRUIRE ? (2)

Raisonner par analogie ne suffit pas toujours…

En octobre 2016, me référant aux syndicats de copropriétaires et aux associations de la loi de 1901, je m’étais interrogé sur la possibilité pour les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) de contester un permis de construire. Je n’y voyais pas de difficulté particulière. Si certaines de mes remarques d’alors restent opérantes, après avoir examiné la jurisprudence du Conseil d’Etat sur ce sujet au demeurant confidentiel, je me dois de préciser les choses.

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ASL ET AFUL : LE SILENCE DE L’ACTE D’ACQUISITION

Il me paraît utile de revenir sur une question assez simple, qui n’en est pas moins récurrente et suscite l’incompréhension : celle du silence de l’acte d’acquisition.

Lorsque l’on acquiert un bien immobilier, il est souvent délicat d’en saisir toutes les implications, a fortiori car le projet d’acte est soumis tardivement aux intéressés. Et dans l’hypothèse où ce bien est intégré à une Association Syndicale Libre (ASL) ou une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL), ce qui la plupart du temps est mentionné dans l’acte, on identifie rarement cette entité et quelles en seront les conséquences à moyen ou long terme (participation aux charges, servitudes instaurées par ses documents contractuels, etc…). On ne découvre tout cela qu’ensuite, si l’on veut bien s’y intéresser.

Mais qu’advient-il quand l’acte d’acquisition est silencieux sur le sujet, ce qui arrive parfois ? Lire la suite

ASL ET AFUL : LES DÉCISIONS DE LA COUR DE CASSATION POUR LE SECOND SEMESTRE 2017

Nous commencerons cette revue semestrielle par un arrêt en date du 6 juillet 2017, n°16-16765. Il porte sur la question de la répartition des charges et rappelle que celle-ci ne peut être modifiée que si les statuts de l’ASL ou de l’AFUL considérée prévoient la possibilité d’une révision. Dans le cas contraire, ce changement de répartition ne peut intervenir qu’avec l’accord de celui dont les engagements se trouvent augmentés.

Deux arrêts ont été rendus le 7 septembre 2017. Le premier (n° 16-19351) ne présente pas grand intérêt : il s’agit d’une problématique de désenclavement, qui ne nous apprend rien sur les spécificités des ASL et des AFUL. Le second (n° 16-18804) porte quant à lui sur la démolition de constructions édifiées par un syndicat des copropriétaires sur les parties communes d’une ASL dont il est membre. Logiquement, la Cour de Cassation valide le raisonnement de la Cour d’Appel : le règlement de copropriété du syndicat ne saurait primer sur le cahier des charges de l’ASL, de sorte que la démolition des ouvrages litigieux doit être ordonnée.

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ASL ET AFUL : CAS PRATIQUE

Un aimable contributeur au présent blog me soumet la problématique suivante.

Il est propriétaire d’une maison au sein d’un lotissement créé en 1954. Ce lotissement est la seconde partie d’un projet initié en 1925, dont le fonctionnement est organisé par un cahier des charges approuvé. Ce cahier des charges édicte l’obligation de créer une ASL. Mais, depuis l’origine, cette ASL n’a jamais été mise en activité.

En outre, il y a quelques années, une partie du lotissement a fait l’objet de ce qu’il appelle un classement. Le périmètre du lotissement est ainsi passé de 74 lots et quatre voies privées à seulement 24 lots et trois voies privées.

Les propriétaires actuels souhaitent gérer les parties communes restantes à l’aide d’une autre Association Syndicale Libre. Il en découle pour eux deux interrogations. D’une part, le cahier des charges les oblige-t-il à créer l’ASL prévue à l’origine ? D’autre part et le cas échéant, le périmètre ayant changé, l’Association prévue est-elle de fait restreinte aux colotis restants ?

Il ne saurait malheureusement y avoir, comme souvent en matière d’ASL et d’AFUL, aucune réponse toute faite…

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ASL ET AFUL : CRÉATION DE L’UDASL

Depuis plusieurs années, je fais un constat récurrent : les réponses apportées par les professionnels du droit ou de l’immobilier aux interrogations qui concernent les ASL et les AFUL sont inadaptées.

Nous savons que le domaine est méconnu. Notaires, avocats et magistrats ne s’y intéressent le plus souvent qu’en surface et par la force des choses. Une remarque similaire vaut pour les syndics professionnels, qui pour la plupart se contentent de transposer purement et simplement aux ASL et aux AFUL le savoir-faire qu’ils tiennent de leur pratique des copropriétés classiques. Or, ce sont deux mondes différents et qui n’ont finalement qu’assez peu de points de contact.

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ASL ET AFUL : LA NOTION DE CAHIER DES CHARGES APPROUVÉ (2)

En mars dernier, j’ai abordé la notion de cahier des charges approuvé.

Il s’agit, je le rappelle, de l’ancienne dénomination du règlement de lotissement et la jurisprudence actuelle de la Cour de Cassation fait qu’il conserve encore aujourd’hui une force obligatoire sur le plan civil.

Quant à la jurisprudence administrative, j’avais cité une décision du Conseil d’Etat en date du 17 octobre 2014 (n° 359459) qui me semblait curieuse, puisqu’un contrôle était exercé sur des règles contenues dans le cahier des charges approuvé, la Haute juridiction reprochant au Juge du fond de ne pas en avoir tenu compte pour annuler un permis de construire.

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ASL ET AFUL : LA CONTRACTUALISATION DU RÈGLEMENT DE LOTISSEMENT

 

Si l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme peut sembler facile à appliquer dans un cas et un seul, c’est bien celui du règlement de lotissement : les règles qu’il contient deviennent théoriquement caduques dans leur ensemble, au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, sans qu’il soit besoin d’effectuer un tri entre ce qui serait une règle d’urbanisme et ce qui ne le serait pas.

Et pourtant…

La jurisprudence retient dans certains cas la contractualisation du règlement de lotissement, qui acquiert alors entre colotis la même force obligatoire qu’un cahier des charges.

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ASL ET AFUL : RETOUR SUR L’ARRET DU 21 JANVIER 2016

Si l’on examine la jurisprudence récente de la Cour de Cassation en matière d’Associations Syndicales Libres (ASL) et d’Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL), seul l’arrêt de la 3ème Chambre Civile en date du 21 janvier 2016 (n° 15-10566) a fait l’objet de commentaires fournis.

Cela peut paraître étonnant, dans la mesure où la position prise à cette occasion n’est pas nouvelle.

J’ai abondamment parlé, depuis la création du présent blog, des difficultés posées par la rédaction actuelle de l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme, comme du fait que la Cour de Cassation continuait à considérer contre vents et marées (et, à mon sens, avec une certaine cohérence) qu’un cahier des charges engageait les colotis entre eux pour toutes les stipulations qu’il contenait.

Si plusieurs arrêts sont venus illustrés cette position en 2016 et 2017 (voir mes revues semestrielles de jurisprudence), on peut également citer les arrêts de la 3ème Chambre Civile du 11 janvier 1995 (n° 92-15732) et du 31 mars 2010 (n° 09-10024).

Mais ce ne sont, là encore, que des exemples parmi d’autres.

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ASL ET AFUL : LES DÉCISIONS DE LA COUR DE CASSATION POUR LE PREMIER SEMESTRE 2017

 

Avant d’en venir aux décisions récemment rendues par la Cour de Cassation, je rappelle qu’il ne s’agit que d’une sélection : certaines ont été écartées puisque ne traitant pas spécifiquement des ASL et AFUL, mais il se peut également que des arrêts aient échappé à ma vigilance (ou d’ailleurs qu’ils n’aient été publiés que postérieurement à mes recherches).

Commençons par un arrêt rendu le 5 janvier 2017 (3ème Chambre Civile, n° 15-20454).

La décision n’est en elle-même pas d’un intérêt flagrant, mais elle attire notre attention sur un problème qui se pose parfois en pratique : lorsque le lotisseur se réserve la propriété d’un lot, s’agit-il d’un lot privatif ou d’une partie commune et que peut-il en faire par la suite ?

Il ne peut être répondu à ces questions qu’au cas par cas.

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ASSOCIATIONS SYNDICALES ET DROIT SOCIAL : UNE AUTRE TENTATIVE D’ANALOGIE

 

Le mois dernier, je suis revenu sur les distinctions à opérer entre les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) d’une part, les copropriétés au sens de la loi du 10 juillet 1965 d’autre part.

Beaucoup de choses les différencient, mais il est également intéressant de se demander sur quels points elles peuvent être rapprochées.

Antérieurement, je m’étais essayé à l’exercice à propos du Droit de la Consommation.

Qu’en est-il en Droit Social, puisque que certaines Associations Syndicales Libres (ASL) et Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) de taille importante peuvent avoir des employés ?

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