ASL ET AFUL : LA NOTION DE CAHIER DES CHARGES APPROUVÉ

 

En juin 2016, je suis revenu sur ce qui différenciait un cahier des charges et un règlement de lotissement.

A cette occasion, j’ai cité et commenté l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme.

Les lecteurs les plus attentifs auront remarqué qu’il n’y est pas simplement question de règlements de lotissements ou de cahiers des charges, mais également de cahiers des charges approuvés.

En réalité, la notion de cahier des charges approuvé est ancienne : née avec une loi du 19 juillet 1924, elle a été remplacée par le règlement de lotissement selon un Décret n° 77-860 du 26 juillet 1977, entré en vigueur le 1er janvier 1978. L’objectif était alors de mettre fin à la double nature (à la fois administrative et civile, réglementaire et conventionnelle) de ce document.

Lire la suite

ASL ET AFUL : LES DÉCISIONS DE LA COUR DE CASSATION POUR LE SECOND SEMESTRE 2016

Trois arrêts ont été rendus le 7 juillet 2016 par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, sur des thèmes bien distincts.

Le premier porte  le n° 15-18648.

Il traite de la question du consentement unanime (exigé, je le rappelle, par l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004).

Comme souvent, le litige a sa source dans des charges impayées.

Et la Cour de Cassation juge logiquement que, si une société était en cours de formation à la date d’acquisition de ses lots, elle n’a pu donner son consentement à la constitution de l’Association Syndicale puisque n’étant pas encore dotée de la personnalité morale.

Par conséquent, lorsque ses lots ont été vendus, les acquéreurs n’ont pu devenir membre de l’Association.

Lire la suite

QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE UNE ASL ET UNE AFUL ?

 

A l’occasion de mes deux derniers articles, j’ai opéré une distinction entre les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL), d’abord sur la problématique de la cession des éléments communs, ensuite sur les apports de la loi ALUR.

Cela pose une question qui revient souvent en pratique : mais quelle est donc la différence entre une Association Syndicale Libre (ASL) et une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) ?

L’Association Syndicale Libre (ASL) n’est pas l’ancienne dénomination de l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL), ou inversement, ce que j’entends parfois.

En réalité, il n’existe quasiment aucune différence entre ces deux entités.

Lire la suite

LES APPORTS DE LA LOI ALUR POUR LES ASL ET LES AFUL

J’ai déjà parlé dans mon article du mois de juillet de l’apport présenté comme le plus important de la loi dite ALUR du 24 mars 2014 s’agissant des Associations Syndicales Libres (ASL) et des Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) : son article 59 est venu clarifier la question de la recevabilité de leurs actions après l’arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 5 juillet 2011.

Il n’y a donc plus de discussion possible : les Associations Syndicales Libres (ASL) et les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) recouvrent les droits mentionnés à l’article 5 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 dès la mise en conformité de leurs statuts et quand bien même cela n’aurait pas été fait dans les deux ans de la publication du Décret du 3 mai 2006.

Cela résulte de l’article 59 de la loi ALUR, qui complète l’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004.

Lire la suite

ASL OU AFUL : CESSION OU RÉTROCESSION DES ÉLÉMENTS COMMUNS

Pour tout permis d’aménager un lotissement, l’article R.442-7 du Code de l’Urbanisme dispose que :

« Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l’article R.442-8, complété par l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolue la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs. »

Et selon l’article R.442-8 du même Code :

« Les dispositions de l’article R.442-7 ne sont pas applicables : lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. »

Lire la suite

UNE ASL OU UNE AFUL PEUT-ELLE CONTESTER UN PERMIS DE CONSTRUIRE ?

Il est parfois utile de rappeler ce qui semble aller de soi : une Association Syndicale Libre (ASL) ou une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) peut bien sûr contester un permis de construire, comme sont par exemple recevables à le faire dans certaines conditions les Associations de Défense de Quartier ou les Syndicats des Copropriétaires au sens de la loi du 10 juillet 1965.

La première question à se poser, au sein de l’Association Syndicale, est celle de l’objectif d’un tel recours.

Lire la suite

ASSOCIATIONS SYNDICALES ET DROIT DE LA CONSOMMATION : UNE TENTATIVE D’ANALOGIE (2)

Prenant connaissance d’un arrêt rendu par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 4 février 2016 (n° 14-29.347), il me semble utile d’ajouter quelques mots sur le Droit de la Consommation et son application probable aux Associations Syndicales Libres (ASL) et aux Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL).

Cette décision ne les concerne pas directement.

Lire la suite

ASL ET AFUL : LA NOTION DE DISTRACTION D’UN DES IMMEUBLES

L’ordonnance du 1er juillet 2004, notamment consacrée aux Associations Syndicales Libres (ASL) et aux Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL), a été suivie d’un décret d’application daté du 3 mai 2006.

Ce décret doit, tout comme l’ordonnance dont il découle, être pris en compte lorsqu’il s’agit de mettre en phase avec la législation actuelle les statuts d’une Association Syndicale Libre (ASL) ou d’une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL), même si aucune sanction n’est encore attachée par la jurisprudence à un éventuel manquement.

Lire la suite

ASL ET AFUL : LES DÉCISIONS DE LA COUR DE CASSATION POUR LE PREMIER SEMESTRE 2016

A ma connaissance, le premier arrêt rendu en 2016 concernant les Associations Syndicales Libres (ASL) et Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) émane de la 3ème Civile de la Cour de Cassation, est daté du 7 janvier 2016 et porte le n°14-24.445.

Je ne l’avais pas entre les mains, au mois de juin, lorsque je suis revenu sur la différence entre un cahier des charges et un règlement de lotissement.

Il contient pourtant sur cette question (et plus précisément sur l’appréciation, par la Cour de Cassation, des évolutions induites par la loi ALUR) des indications précieuses.

Lire la suite

RECEVABILITÉ DE L’ACTION DES ASL ET DES AFUL APRÈS LA LOI ALUR

L’arrêt rendu par la 3ème Chambre Civile le 5 juillet 2011 sous le n°10-15374 avait à l’époque fait grand bruit.

Faute pour une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) d’avoir accompli les formalités de déclaration en Préfecture et de publication au Journal Officiel prévues par l’article 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 dans le délai fixé par l’article 60 de cette même ordonnance (donc avant le 5 mai 2008, deuxième anniversaire de la publication du décret du 3 mai 2006), elle avait selon la Haute juridiction « perdu son droit d’agir en justice ».

La doctrine et les praticiens étaient allés jusqu’à se demander, suite à cet arrêt, si l’absence d’accomplissement des formalités prévues n’était sanctionnée que par la perte du droit d’agir en justice ou par une privation pure et simple de la personnalité morale.

Plus concrètement, l’échéance du 5 mai 2008 est-elle une date couperet ou une régularisation postérieurement est-elle possible ?

Lire la suite